نمره قبولی آیت الله رییسی در ساماندهی بازار مسکن

دولت آیت الله رییسی که برنامه ساخت سالیانه یک میلیون خانه را در دستور کار خود قرار داد در مدت زمان کمتر از سه سال اقدامات متعددی را برای کنترل قیمت ها در بازار، افزایش تولید و تبدیل مسکن از حالت سرمایه ای به مصرفی انجام داد که منجر به ایجاد ثبات نسبی در بازار مسکن در ماه های اخیر شده و نرخ رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان از منفی 11 درصد در سال 1400 به 2.7 درصد در شش ماهه اول سال 1402 افزایش یافت و پیش بینی می شود در آینده نزدیک اثرات اقدامات مذکور در بخش مسکن ملموس تر شود.

به گزارش امروزیا، بازار مسکن تا قبل از روی کار آمدن دولت سیزدهم دچار نوسانات افزایشی بود؛ به طوری که در بازه زمانی هشت ساله قبل از آن میانگین قیمت مسکن در تهران با رشد 758 درصد از متری 3.6 میلیون تومان به متری 30.9 میلیون تومان رسید.

دولت سیزدهم به ریاست آیت الله شهید سیدابراهیم رییسی که با شعار ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بر سر کار آمد تلاش کرد تا در سه محور کلی، اثرات تلاطمی بر بازار مسکن را به حداقل برساند. این محورهای سه گانه شامل «افزایش عرضه در بازار مسکن و زمین»، «ساماندهی طرف تقاضای بازار مسکن، زمین و اجاره» و «ایجاد بسترهای قانونی برای ساماندهی بخش مسکن» بود. هریک از این سه برنامه زیرساختی نیز چندین مولفه و زیرمجموعه را در بر می گرفت.

بر اساس داده های وزارت راه و شهرسازی، اجرای طرح نهضت ملی مسکن و شروع عملیات اجرایی بالغ بر 2.55 میلیون واحد مسکونی، تامین زمین به مساحت بالغ بر 55 هزار هکتار در مناطق شهری کشور، بسترسازی برای احداث 27 شهر ساحلی در 4 استان جنوبی کشور،  واگذاری انفرادی و گروهی زمین دولتی به متقاضیان واجد شرایط شهری و روستایی،   نوسازی بافت های فرسوده، تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن امروزیا، اخذ مالیات از خانه های خالی و همکاری در تدوین قانون “تنظیم و ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، تنها بخشی از اقدامات دولت آیت الله رییسی در مدت زمان کمتر سه سال گذشته بوده است.

با توجه به تکلیف اصول 31 و 43  قانون اساسی در خصوص لزوم فراهم کردن زمینه دسترسی آحاد مختلف جامعه به  مسکن به خصوص گروه های کم درآمد توسط دولت، پس از تصویب قانون جهش تولید و تامین مسکن در مرداد 1400 که همزمان با شروع به کار دولت سیزدهم بود، ساخت مسکن به صورت ویژه در قالب طرح نهضت ملی مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی و دولت پیگیری شد.

در کنار این راهبرد مهم کنترل و ساماندهی تقاضای زمین و مسکن نیز در دستور کار این وزارت و دولت قرار دارد. شایان ذکر مجموعه این اقدامات، منجر به ایجاد ثبات نسبی در بازار مسکن در ماه های اخیر شده و نرخ رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان از 11- درصد در سال 1400، به 2.7 درصد در شش ماهه اول سال 1402 افزایش یافته است و پیش بینی می شود در آینده نزدیک اثرات اقدامات مذکور در بخش مسکن ملموس تر گشته و با توجه به نقش و سهم قابل توجه بخش مسکن در اقتصاد خانوار و کلان کشور، شرایط اقتصادی خانوار و کشور از این ناحیه بهبود یابد.

 در ذیل گزارش اهم اقدامات صورت پذیرفته در سه حوزه عرضه، تقاضا و ایجاد زیرساخت های قانونی برای ساماندهی بخش مسکن و همچنین راهکارها و درخواست های مد نظر برای توسعه و اثر بخشی اقدامات مذکور ارایه می گردد.

الف- اهم اقدامات در راستای ساماندهی و افزایش عرضه در بازار مسکن و زمین:

1-تامین زمین به مساحت بالغ بر 55 هزار هکتار و به ظرفیت احداث 2 میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور: این اراضی به منظور افزایش عرضه زمین جهت واگذاری به متقاضیان واجد شرایط، از طریق ایجاد شهرها و شهرک های جدید، الحاق زمین به شهرها، تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده شهرها تامین شده است.

2-بسترسازی برای احداث 27 شهر ساحلی در 4 استان جنوبی کشور با رویکرد ایجاد و توسعه مناطق سکونت– معیشتی دریاپایه:  این شهرها در مراحل مختلف از تصویب طرح جامع و تفصیلی در شورای عالی معماری و شهرسازی تا شروع عملیات اجرایی می باشند.

3- اجرای طرح نهضت ملی مسکن و شروع عملیات اجرایی بالغ بر 2.55میلیون واحد مسکونی: اجرای این واحدها در قالب برنامه های ذیل در دست اقدام می باشد:

3-1- واگذاری انفرادی و گروهی زمین دولتی به متقاضیان واجد شرایط شهری و روستایی: این برنامه به منظور مردمی سازی و واگذاری اجرای بخش قابل توجهی از طرح نهضت ملی مسکن و احداث واحدهای این طرح مطابق با سلیقه و نظر متقاضیان واجد شرایط در مناطق شهری و روستایی(متقاضیان فاقد سابقه مالکیت مسکن، فاقد سابقه استفاده از امکانات دولتی، متاهل و دارای سابقه سکونت در شهر محل تقاضای مسکن) با واگذاری زمین دولتی به صورت انفرادی و یا گروه های چندخانواری به صورت اجاره 99 ساله (قیمت زمین صفر) با اولویت روستاها و شهرهای متوسط و کوچک عملیاتی می گردد. در این رابطه شایان ذکر است ساخت واحد در این اراضی با نظارت شهرداری ها و سازمان نظام مهندسی و با استفاده از ظرفیت پیمانکاران دارای صلاحیت محلی و تحت مدیریت مستقیم خود مردم ساخته می شوند. شایان ذکر است در این برنامه مالکیت اراضی به متقاضیان واگذاری نمی گردد و در اختیار دولت باقی می ماند و متقاضیان واجد شرایط صرفا حق بهره برداری  از این اراضی به صورت اجاره 99 ساله را دارند. در راستای اجرای این برنامه تاکنون به استعداد ساخت بالغ بر 409 هزار واحد مسکونی زمین واگذار شده است.

3-2- واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط قانون جوانی جمعیت: تاکنون در راستای اجرای ماده 4 قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت به استعداد ساخت بالغ بر 70 هز ار واحد مسکونی، زمین به متقاضیان واجد شرایط این قانون واگذار شده است.

3-3- اجرای پروژه های انبوه سازی در زمین های دولتی برای متقاضیان واجد شرایط شهری: این برنامه نیز به منظور تامین مسکن متقاضیان واجد شرایط و با اجرای پروژه ای انبوه سازی مسکن در شهرها و اراضی فاقد امکان واگذاری انفرادی و گروهی و با استفاده از ظرفیت سازندگان دارای صلاحیت اجرایی می گردد. در این برنامه نیز به منظورکاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن، زمین به صورت اجاره 99 ساله (قیمت زمین صفر) واگذار می گردد. در قالب این برنامه عملیات ساخت بالغ بر 721 هزار واحد مسکونی آغاز شده است.

نکته قابل توجه این است که حسب تبصره 2 ماده 9 قانون جهش تولید مسکن، استفاده از اراضی درجه یک و دو و همچنین استفاده از جنلگل های طبیعی و دست کاشت، بیشه های طبیعی، ایستگاه های تولید بذر، نهالستان ها، پارک ها و ذخیره گاه های جنگلی و مرتعی، حوزه های آبخیز، محدوده ایستگاه های پایش و اندازه گیری آبخیزداری، بستر و حریم رودخانه ها و انهار، راه های مسیر کوچ ایل نیشن ها و مناطق چهارگانه محیط زیستی،

 3-4- تامین مسکن ملکی و سازمانی نیروهای مسلح: به منظور تامین مسکن کارکنان نیروهای مسلح، استفاده از ظرفیت و امکانات این نیروها و دولت شامل تسهیلات ساخت، زمین، تخفیف عوارض صدور پروانه و …، در دستور کار می باشد. تاکنون عملیات ساخت بالغ بر 254 هزار واحد مسکونی برای تامین مسکن ملکی و سازمانی  نیروهای مسلح شروع شده است.

شایان ذکر است با تمهیدات اندشیده شده، نرخ سود تسهیلات سه برنامه فوق الذکر به میزان 5 درصد کمتر از نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار می باشد.

3-5-  نوسازی بافت های فرسوده: این برنامه با ارایه مشوق های مالی و غیرمالی همچون پرداخت تسهیلات ارزان قیمت، عدم دریافت هزینه عوارض صدور پروانه ساخمان، اجرای طرح کلید به کلید، پرداخت تسهیلات اجاره موقت و ارایه مشوق های کالبدی و شهرسازی به مالکان واقع در بافت های فرسوده شهری و همچنین بهبود سرانه فضاهای عمومی و خدمات روبنایی در این بافت ها اجرایی می گردد. در اجرای این برنامه نیز نوسازی بیش از 270 هزار واحد مسکونی آغاز شده است.

3-6- نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی روستایی: در روستاها با پرداخت تسهیلات یارانه ای (با نرخ سود 5 درصد) و همچنین ارایه خدمات مهندسی، نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی در دستورکار می باشد. تاکنون نوسازی و بهسازی بالغ بر 521  هزار واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفته است.برای تامین زمین جهت اجرای دو برنامه فوق الذکر ممنوع می باشد.

7-3- پرداخت تسهیلات به خصوصی دارای زمین مسکونی (خودمالکی): به منظور استفاده از ظرفیت اراضی اشخاص و بخش خصوصی، به متقاضیان ساخت مسکن دارای زمین بدون سپرده گذاری تسهیلات ساخت مسکن پرداخت می شود. تاکنون بالغ بر 201 هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن به بخش خصوصی دارای زمین پرداخت شده است.

8-3- تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن امروزیا: در ابتدای شروع به کار دولت سیزدهم، عملیات ساختمانی حدود 250 هزار واحد مسکن امروزیا باقیمانده بود که در طی دو سال گذشته 130 هزار واحد از این واحدها عموما با استفاده از منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی تکمیل و به متقاضیان واگذار شده است. حدود 60 درصد از این واحدها نیز به پیشرفت فیزیکی بیش از 75 درصد رسیده اند که این واحدها نیز درآینده نزدیک با تامین منابع مالی مورد نیاز و حل مشکلات حقوقی، تکمیل و به متقاضیان واگذار می گردند.

در جدول ذیل عملکرد واحدهای آغاز شده طرح نهضت ملی مسکن در قالب برنامه های مختلف ارایه شده است:

 ب- اهم اقدامات در راستای ساماندهی طرف تقاضای بازار مسکن، زمین و اجاره:

1-ایجاد سامانه ثبت رایگان قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر (سامانه خودنویس): این سامانه با هدف کاهش هزینه های واسطه گری و کاهش هزینه های مالی و غیرمالی معاملات مسکن از طریق ثبت رایگان قراردادهای اجاره توسط متعاملین به آدرس srem.mrud.ir  ایجاد و تاکنون بالغ بر 292 هزار قرارداد اجاره در آن ثبت شده است.

2-تکمیل و بروزرسانی سامانه ملی املاک و اسکان: این سامانه حسب ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم به عنوان ابزاری برای مدیریت و ایجاد شفافیت در بازار مسکن ایجاد شده و تاکنون بالغ بر 400 میلیون رکورد اطلاعاتی دستگاه های مختلف در خصوص ویژگی های سکونت و مالکیت خانواده ها در این سامانه تجمیع شده است و سرپرستان بالغ بر 5/8 میلیون خانواده با مراجعه به سامانه مذکور اطلاعات مربوط به سکونت و مالکیت خود را در این سامانه تایید، تکمیل و تصحیح کرده اند. لازم به ذکر است اقدمات گسترده ای جهت افزایش مراجعه سرپرستان خانواده ها برای تکمیل سامانه مذکور در حال انجام است تا جاییکه این سامانه به عنوان یکی از زیرساخت های اصلی سرشماری برخط نفوس و مسکن در کشور مورد استفاده قرار گیرد.

3-اخذ مالیات از خانه های خالی: اخذ این مالیات توسط دولت با رویکرد تنظیم گری (نه درآمد زایی) و با هدف مقابله با محتکرین مسکن (اشخاصی که تعداد زیادی از خانه های در اختیار خود را خالی نگه داشته اند) و به تبع آن افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی صورت می پذیرد. لازم به ذکر است این مالیات از سال 1352 در حوزه مسکن مطرح بوده است لکن برای اولین بار اخذ این مالیات در دولت سیزدهم عملیاتی گردیده که این موضوع منجر به عرضه 182 هزار واحد مسکونی خالی به بازار گردیده و 120 هزار واحد مسکونی خالی نیز جهت اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.

4-تشکیل دبیرخانه کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات استان ها: این کارگروه به منظور کنترل بازار املاک و مستغلات در سطح تمامی استان های کشور جهت پیگیری چهار موضوع؛ 1- ساماندهی بنگاه های مشاورین املاک 2- شناسایی و برخورد با اخلالگران عرضه مسکن و زمین 3- تسریع در شناسایی خانه های خالی 4- پیگیری پرداخت وام ودیعه مسکن در استان ها تشکیل شده است.

شایان ذکر است یکی از فعالین اصلی بازار مسکن، مشاورین املاک هستند که فعالیت برخی از صاحبان این حرفه، منجر به افزایش هزینه های واسطه گری و ایجاد التهاب و افزایش قیمت در این بازار می گردد. لذا برای اولین بار در دولت سیزدهم در سطح گسترده ای ساماندهی مشاورین املاک با محوریت وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا  تاکنون از بالغ بر 110 هزار  مشاور املاک (از 177 هزار مشاور املاک فعال در سطح استان های کشور) بازرسی صورت پذیرفته است که این امر منجر به پلمپ 7827 مشاور املاک متخلف و اخذ جریمه تعزیراتی به میزان 220 میلیارد تومان شده است.

5- ساماندهی و مدیریت سکوهای انتشار آگهی املاک مسکونی: برخی از سکوهای انتشار آگهی املاک، بستر انتشار آگهی های غیرواقعی و همچنین ایجاد التهاب و افزایش قیمت مسکن و اجاره شده اند. لذا به منظور ساماندهی این سکوها ضوابط جدیدی در رابطه با نحوه انتشار و درج آگهی در این سکوها، تدوین و اعمال گردیده است. در حال حاضر مطابق با این ضوابط، در دو سکوی دیوار و شیپور امکان احراز هویت ثبت کننده آگهی و همچنین تایید ثبت ملک آگهی شده در سامانه ملی املاک و اسکان به صورت اختیاری ایجاد شده است و اقدمات لازم جهت توسعه امور مربوط به ساماندهی و مدیریت سکوهای انتشار آگاهی جهت کاهش اثرات منفی این سکوها در دستور کار قرار دارد.

6-پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن: به منظور توانمندسازی مستاجرین، بالغ بر 404 هزار فقره تسهیلات کمک ودیعه مسکن طی دو سال اخیر پرداخت شده است. همچنین در تاریخ  28/09/1402 با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تصویب شورای پول و اعتبار، سقف کلی پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن از 40 هزار میلیارد تومان به 80 هزار میلیارد تومان و سقف فردی تسهیلات ودیعه مسکن به 200 میلیون تومان برای شهر تهران، 150 میلیون تومان برای مراکز استان ها، 100 میلیون تومان برای سایر شهرها و 40 میلیون تومان  برای روستاها افزایش یافته است.

ج: ایجاد بسترهای قانونی برای ساماندهی بخش مسکن

1-همکاری در تدوین قانون “تنظیم و ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها”: قانون مذکور در راستای ساماندهی بازار مسکن در حوزه های مختلف تدوین شده است. اهم محورهای این طرح شامل 1- ساماندهی مشاورین املاک 2- اخذ مالیات از اراضی بایر3- توسعه سامانه ملی املاک و اسکان کشور4- ارایه مشوق به موجرین 5- تعیین حداکثر نرخ افزایش اجاره بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط اضطرار6- کشف بازه قیمت مسکن و اجاره بها 7- پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن 8- ایجاد سکوهای ثبت رسمی اسناد و املاک  9-ساماندهی خرید و فروش امتیازهای طرح های حمایتی تامین مسکن، می باشد.

2-همکاری در تدوین طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و پیگیری تایید آن توسط مراجع ذی ربط از جمله مجمع تشخیص مصلحت نظام: این طرح به منظور نظام بخشی به بازار معاملات اموال غیرمنقول و جلوگیری از سوءاستفاده و تخلف و کاهش ریسک سرمایه گذاری در این بازار تدوین شده است.

3-ارایه لایحه مالیات بر معاملات مکرر: این لایحه در راستای کنترل سوداگری، مدیریت بازار مسکن و به تبع آن ایجاد ثبات در این بازار به صورت دوفوریتی به دولت ارایه و تصویب گردید و در حال حاضر نیز در کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در دست بررسی می باشد.

4-همکاری در تدوین طرح مالیات بر عایدی سرمایه: این طرح در راستای کنترل سوداگری، مدیریت بازار مسکن و به تبع آن ایجاد ثبات در این بازار تدوین شده است و در حال حاضر در شورای نگهبان در دست بررسی است.

راهکارها و درخواست های مدنظر به منظور اثر بخش کردن اقدامات حوزه مسکن:

به منظور توسعه و اثر بخش کردن اقدامات وزارت راه و شهرسازی و دولت برای ساماندهی بازار مسکن، ضروری است دستگاه های مرتبط همکاری های لازم را در موضوعات ذیل با وزارت راه و شهرسازی، به عمل آورند:

همکاری بیشتر بانک ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن وفق ماده 4 قانون جهش تولید مسکن

تخصیص منابع نقدی از محل صندوق توسعه ملی برای پرداخت تسهیلات ارزان قیمت ساخت به گروه های کم درآمد

همکاری دستگاه های دولتی جهت واگذاری اراضی مازاد به وزارت راه و شهرسازی جهت اجرای طرح نهضت ملی مسکن

همکاری دستگاه های دولتی در فرآیند الحاق زمین به محدوده شهرها و تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده شهرها

مستثنی نمودن اراضی مازاد دستگاه های دولتی از طرح مولدسازی املاک دولت و واگذاری این اراضی به وزارت راه و شهرسازی جهت اجرای طرح نهضت ملی مسکن و صرفا استفاده از ساختمان های مازاد دولتی جهت اجرای طرح مولدسازی

همکاری دستگاه ها به خصوص سازمان ثبت احوال کشور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شهرداری ها در ارایه اطلاعات مورد نیاز برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور

همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت  و وزارت امور اقتصاد و دارایی جهت اصلاح فرایند عرضه مصالح ساختمانی

تسریع در تصویب نهایی طرح مالیات بر عایدی سرمایه

تسریع در تصویب لایحه مالیات بر معاملات مکرر در دولت

تسریع در تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

همکاری دستگاه ها در ساماندهی سکوهای انتشار آگهی مسکن

همکاری دستگاه های ذی ربط جهت نظارت بر مشاورین املاک

با توجه به شرایط عمومی اقتصاد، کمبود منابع بانکی، نوسانات نرخ ارز و کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج دولت آیت الله رییسی راهکارهایی را برای جهش تولید مسکن در جهت کنترل بازار و کمک به خانه دار کردن مردم به کار گرفت. اقدام هوشمندانه آن بود که ساخت و ساز به مردم واگذار شد. دولت از سال 1402 تصمیم گرفت به مردم زمین واگذار کند تا خود راسا اقدام به ساخت و ساز کنند. در این قالب واگذاری زمین به افراد فاقد مسکن دارای فرم «ج» سبز، خودمالکی و طرحهای مشارکتی در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت.

اواسط سال گذشته معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که 4.5 میلیون خانوار فاقد خانه  در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کردند که دولت خود را متعهد به تامین مسکن برای این افراد می داند. برای اجرای طرحهای ساختمانی دولت 550 میلیون تومان تسهیلات پرداخت می کند که بسیاری افراد از این طریق صاحب مسکن شده اند. البته بررسی ها نشان میدهد به کبود منابع بانکی و تمایل بانکها به پرداخت تسهیلات کوتاه مدت به دیگر بخش ها عمده طرح های خودمالکی از طریق سرمایه های بخش خصوصی پیش می رود. البته در مواردی نیز بانکها به کمک آمده اند. به طور مثال پروژه 4000 واحد در شهر جدید پرند با هزینه ای حدود 10 میلیون تومان در هر متر مربع به مراحل پایانی رسیده و تابستان امسال تحویل متقاضیان می شود. حدود نیمی از هزینه ساخت این واحدها توسط بانک مسکن پرداخت شده است.

با توجه به آنکه قیمت زمین حدود 60 درصد هزینه ساخت را به خود اختصاص می دهد نکته قابل توجه در طرح نهضت ملی مسکن، حذف قیمت زمین از این پروژه ها است که کمک قابل توجهی به متقاضیان این طرح کرده است. همچنین عمده سرمایه های شناسایی شده در پروژه های سرمایه گذاری مسکن از طریق بخش خصوصی از جمله انبوه سازان، شرکت های خصوصی و بانک ها انجام می شود. در حال حاضر 120 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری در این بخش شناسایی شده و به گفته مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، بخشی از سرمایه گذاری های شناسایی شده منجر به عقد قرارداد شده است.

کاهش کاهش بیش از 70 درصدی نرخ رشد قیمت مسکن در تهران

قیمت مسکن اثرات قابل توجهی بر نرخ تورم عمومی دارد. لذا کنترل این بازار برای دولت سیزدهم از اهمیت قابل توجهی برخوردار بود. در کنار این برنامه در سایر حوزه ها همچون کاهش تورم، کاهش نرخ رشد نقدینگی، کنترل ترازنامه بانک ها، افزایش سهم درآمدهای پایدار بودجه و افزایش رشد نقدینگی اقدامات خوبی صورت گرفت که اثرات کاهشی بر بازار مسکن ایجاد کرد. در حال حاضر نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران به 22.9 درصد رسیده که قابل مقایسه با نرخ 93.7 درصدی پایان سال 1399 نیست. بنابراین می توان از این جهت به دولت سیزدهم نمره قبولی داد.

پایان خبر امروزیا