نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

وقتی مستأجر بدون اجازه و برخلاف قرارداد، سرقفلی ملک تجاری شما را به فرد دیگری واگذار می کند، دست شما برای درخواست تخلیه و پس گرفتن ملک باز است. در این مقاله می خواهیم با هم قدم به قدم پیش برویم و ببینیم چطور می توانید یک دادخواست محکم برای تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر تنظیم کنید و چه نکات حقوقی مهمی وجود دارد که باید حسابی حواستان به آن ها باشد.

دنیای کسب و کار و مسائل مربوط به املاک تجاری، همیشه پر از پیچیدگی های خاص خودش بوده. بین موجر (صاحب ملک) و مستأجر (کسی که حق سرقفلی رو داره)، ممکنه هزار جور داستان پیش بیاد که یکی از مهم ترین و پرتنش ترینشون، ماجرای انتقال سرقفلی به غیر بدون اجازه مالکه. یعنی مستأجر بدون هماهنگی یا حتی با وجود اینکه در قرارداد اجازه نداشته، حق سرقفلی رو به کس دیگه ای واگذار می کنه. اینجا دیگه پای قانون به میان میاد و هم موجر و هم مستأجر باید حقوق و تکالیف خودشون رو خوب بشناسند.

شاید فکر کنید این مسائل فقط به درد وکیل ها و حقوق دان ها می خوره، اما در واقع، دونستن همین ریزه کاری های قانونی می تونه جلوی کلی دردسر و ضرر رو هم برای صاحب ملک بگیره و هم برای کسی که مستأجر هست یا قصد داره سرقفلی رو بگیره. در این مطلب، می خوایم از سیر تا پیاز این موضوع رو با زبان خودمونی و کاملاً کاربردی بررسی کنیم. از اینکه سرقفلی اصلاً چی هست و چه فرقی با حق کسب و پیشه داره، تا اینکه چه زمانی انتقال سرقفلی غیرقانونی محسوب می شه و موجر چطور می تونه برای پس گرفتن ملکش اقدام کنه. در آخر هم یک نمونه دادخواست کامل رو با هم می بینیم که اگه خدای نکرده نیاز شد، بتونید ازش استفاده کنید.

سرقفلی و حق کسب و پیشه: دو روی یک سکه، اما با تفاوت های مهم

قبل از اینکه بخواهیم وارد بحث تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر بشیم، بیایید اول ببینیم اصلاً سرقفلی و حق کسب و پیشه چی هستن و چه فرقی با هم دارن. این دو تا اصطلاح خیلی وقت ها به جای هم استفاده میشن، اما در واقعیت، یه تفاوت های ظریفی با هم دارن که دونستنش خیلی مهمه.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی یک جور حقیه که صاحب ملک، موقع اجاره دادن ملک تجاری، از مستأجر می گیره. یعنی چی؟ یعنی برای اینکه مستأجر بتونه اون ملک رو بگیره و کسب و کارش رو راه بندازه، علاوه بر اجاره ماهیانه، یه مبلغ اولیه هم به صاحب ملک پرداخت می کنه. این مبلغ برای صاحب ملک، یه درآمد اضافیه و برای مستأجر، این حق رو ایجاد می کنه که بتونه از منافع ملک (فضا) برای تجارتش استفاده کنه و معمولاً هم این حق قابل انتقال به دیگریه، البته با شرایط خاص خودش.

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

اما حق کسب و پیشه و تجارت یه چیز دیگه ست. این حق، در واقع حاصل تلاش و زحمت مستأجر برای رونق بخشیدن به اون محل تجاریه. تصور کنید یه مغازه رو برای سال ها اجاره کردید، کلی مشتری جمع کردید، اسم و رسمی پیدا کردید و خلاصه کاسبی تون حسابی گرفته. حالا اگه صاحب ملک بخواد شما رو بیرون کنه، این حق کسب و پیشه به کارتون میاد. این حق به خاطر شهرت و اعتبار کسب و کار شما در اون محل، بهتون تعلق می گیره و یه جورایی جبران زحمات و سرمایه گذاری های شماست. مبلغ این حق رو معمولاً کارشناس دادگستری تعیین می کنه.

تفاوت اصلی اینجاست: سرقفلی رو اول کار به صاحب ملک میدن تا حق استفاده از مکان رو بخرن، اما حق کسب و پیشه بعد از مدتی فعالیت و با رونق گرفتن کار، برای مستأجر ایجاد میشه. البته در قانون سال ۱۳۷۶ دیگه چیزی به اسم حق کسب و پیشه نداریم و همه چیز تحت عنوان سرقفلی مطرح میشه، اما برای قراردادهای قدیمی (قبل از سال ۱۳۷۶) هنوز هم حق کسب و پیشه اهمیت داره.

قوانین حاکم بر سرقفلی و حق کسب و پیشه

بیشتر بحث ما توی این مقاله، مربوط به قراردادهای اجاره ایه که قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شدن. چرا؟ چون در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، مبحث حق کسب و پیشه و انتقال اون به غیر، خیلی پررنگ تره. طبق این قانون، مستأجر اگه حق انتقال به غیر رو نداشته باشه و این کار رو بکنه، مرتکب تخلف شده و موجر می تونه درخواست تخلیه بده. اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ که برای قراردادهای اجاره بعد از این تاریخ کاربرد داره، قضیه فرق می کنه. اگه قراردادی طبق قانون ۷۶ تنظیم شده باشه، معمولاً با پایان مدت اجاره، موجر می تونه ملک رو تخلیه کنه و دیگه خبری از حق کسب و پیشه یا سرقفلی به اون معنای قدیمی نیست. اما با این حال، باید حسابی حواستون به متن قراردادتون باشه چون ممکنه طرفین با هم توافقات خاصی کرده باشن.

قرارداد اجاره عادی یا رسمی؟ کدوم در سرقفلی مهم تره؟

یکی دیگه از چیزهایی که خیلی مهمه، نوع قرارداد اجاره ست. اگه قرارداد اجاره شما سند رسمی باشه (یعنی تو دفترخونه ثبت شده باشه)، بار اثبات دعوی و کلاً روند قضایی کمی راحت تره. اما اگه قرارداد عادی باشه (یعنی بین خود موجر و مستأجر نوشته شده باشه)، باز هم معتبره، ولی ممکنه برای اثبات بعضی چیزها، نیاز به مدارک و شهود بیشتری باشه. به خصوص در مورد انتقال به غیر، معمولاً قانونگذار روی سند رسمی تأکید داره.

انتقال سرقفلی به غیر: کی قانونیه، کی غیرقانونی؟

خب، رسیدیم به اصل مطلب! کی میشه سرقفلی رو به کس دیگه واگذار کرد و ایرادی نداره؟ و کی این کار میشه دردسر بزرگ و باعث تخلیه ملک؟

چه زمانی انتقال سرقفلی قانونیه؟

طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، انتقال سرقفلی به چند شرط می تونه کاملاً قانونی باشه و موجر هم حق اعتراض نداشته باشه:

1. حق صریح در اجاره نامه: اگه توی متن اجاره نامه شما به وضوح قید شده باشه که مستأجر حق انتقال منافع به غیر را دارد، اون وقت شما می تونید این کار رو بکنید. این بند باید خیلی شفاف و بدون ابهام باشه.
2. سند رسمی: حتی اگه حق انتقال رو هم داشته باشید، باید این انتقال رو حتماً با سند رسمی توی دفترخونه ثبت کنید. اینجوری دیگه جای هیچ بحثی باقی نمی مونه.
3. شغل مشابه یا همان شغل: کسی که سرقفلی رو بهش واگذار می کنید، باید همون شغل قبلی رو ادامه بده یا شغلی که کاملاً مشابه و سازگار با اون محل باشه. مثلاً اگه مغازه برای عطاری بوده، نمی تونید به کسی که می خواد توی اونجا مکانیکی بزنه، واگذار کنید!
4. رضایت کتبی موجر: اگر در قرارداد شما هیچ اشاره ای به حق انتقال نشده باشه، یا این حق از شما سلب شده باشه، تنها راه قانونی برای انتقال، گرفتن رضایت کتبی و رسمی از صاحب ملکه. این رضایت باید کاملاً واضح و بدون قید و شرط باشه.

انتقال غیرقانونی سرقفلی به غیر چیست؟

اینجاست که قضیه داغ میشه! هر وقت مستأجر بدون رعایت یکی از شرایط بالا، سرقفلی رو به شخص دیگه ای واگذار کنه، مرتکب تخلف شده. این تخلف طبق بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶، به موجر این حق رو میده که درخواست تخلیه بده. مصادیق این انتقال غیرقانونی خیلی متنوعه و گاهی مستأجرها برای دور زدن قانون، دست به کارهایی می زنن که در چشم قانون باز هم انتقال به غیر محسوب میشه. مثلاً:

• واگذاری تحت عناوین صوری: مستأجر ممکنه بگه من که سرقفلی رو منتقل نکردم، فقط بهش وکالت دادم یا ایشون شریک منه یا مدیر داخلی من هستن یا نمایندگی فروش بهش دادم. اما اگه در عمل، کنترل کامل و اختیار استفاده از ملک در دست اون شخص جدید باشه و مستأجر اول هیچ دخالتی در کسب و کار نداشته باشه، از نظر دادگاه این انتقال به غیر محسوب میشه.
• صرف استفاده عملی: حتی اگه هیچ قرارداد کتبی بین مستأجر اول و شخص جدید نباشه، همین که فرد دیگری عملاً و بدون اجازه موجر از ملک استفاده کنه و در اونجا کسب و کار راه بندازه، برای تحقق انتقال غیرقانونی کافیه. یعنی دادگاه به ظاهر قضیه نگاه نمی کنه، بلکه به واقعیت تصرف و استفاده توجه می کنه.

به قول قدیمی ها، «سنگ مفت، گنجشک مفت». بعضی مستأجرها فکر می کنن اگه اسم واگذاری رو عوض کنن، قانون رو دور زدن، اما دادگاه ها معمولاً این ترفندها رو می شناسن و روی مفهوم حقوقی انتقال به غیر تأکید می کنن.

یکی از مهم ترین نکاتی که در دعوای تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر باید به آن توجه داشت، صرف استفاده عملی فرد دیگر از عین مستأجره است. حتی اگر هیچ قرارداد کتبی بین مستأجر اول و متصرف جدید وجود نداشته باشد و عناوین صوری مانند وکالت یا نمایندگی به کار رفته باشد، دادگاه می تواند حکم به انتقال غیرقانونی منافع بدهد.

مواردی که شاید فکر کنید انتقال به غیره، ولی نیست!

حالا ببینیم چه مواردی هستن که ممکنه شما رو به اشتباه بندازن:

• انتقال سرقفلی به فرزندان: خیلی ها فکر می کنن اگه سرقفلی رو به بچه خودشون بدن، انتقال به غیر نیست. اما اگه فرزند شما شغل مستقلی داره و می خواد به صورت مستقل در اونجا فعالیت کنه، بله، انتقال به غیر محسوب میشه و نیاز به اجازه موجر داره. مگر اینکه فرزند صرفاً در کنار پدرش کار کنه و استقلال کاری نداشته باشه، که اون هم بستگی به تشخیص دادگاه و ادله داره.
• انتقال سهم شریک مشاعی به شریک دیگر: تصور کنید دو نفر با هم شریک بودن و سرقفلی رو اجاره کردن. حالا یکی از شرکا سهمش رو به شریک دیگه واگذار می کنه. در این حالت، معمولاً انتقال به غیر محسوب نمیشه. چون در واقع شخصیت حقوقی مستأجر (شرکت یا شراکت) تغییر نکرده و فقط سهم شرکا جابجا شده. دادگاه ها معمولاً در این موارد حکم به تخلیه نمیدن، چون حق و حقوق مالک تضییع نشده.

ضمانت اجراهای حقوقی انتقال غیرقانونی سرقفلی: وقتی قانون دست به کار میشه!

وقتی مستأجر از قانون تخطی می کنه و بدون اجازه سرقفلی رو به کس دیگه ای میده، قانون هم بیکار نمیمونه و ضمانت اجراهای سفت و سختی براش در نظر گرفته. این ضمانت اجراها هم به نفع موجر هستن و هم یه جورایی مستأجر رو متوجه عواقب کارش می کنن.

حق موجر برای درخواست تخلیه ملک

اولین و مهم ترین ضمانت اجرا، اینه که موجر حق داره از دادگاه درخواست تخلیه ملک رو بکنه. یعنی می تونه بره دادگستری و بگه آقا/خانم قاضی، این مستأجر من تخلف کرده و من دیگه نمی خوام ملکم دستش باشه. این حق طبق ماده ۱۹ و بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ به موجر داده شده.

از دست دادن نصف حق کسب و پیشه

شاید تلخ ترین بخش قضیه برای مستأجر متخلف، این باشه که نصف حق کسب و پیشه یا تجارتش رو از دست میده. یادتونه گفتیم حق کسب و پیشه حاصل سال ها زحمت و مشتری جمع کردن مستأجره؟ خب، اگه این حق رو غیرقانونی منتقل کنه، به عنوان جریمه، نصفش رو از دست میده. یعنی وقتی موجر ملک رو تخلیه می کنه و قراره حق کسب و پیشه رو به مستأجر بده، فقط نصفش رو پرداخت می کنه. این خودش یه اهرم فشار قویه برای اینکه مستأجرها به قراردادشون پایبند باشن.

مسئولیت مستأجر اول و منتقل الیه

در دعوای تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر، معمولاً موجر باید هم مستأجر اول (کسی که قرارداد رو باهاش بسته) و هم متصرف جدید (کسی که سرقفلی بهش منتقل شده) رو طرف دعوای خودش قرار بده. یعنی هر دو نفر رو به دادگاه می کشونه. اینجوری هیچ کدوم نمیتونن زیر بار مسئولیت شونه خالی کنن و دادگاه به وضعیت هر دو رسیدگی می کنه.

تکلیف حق کسب و پیشه: کی میگیره، کی میده؟

یه سوال مهم اینه که حالا این نصف حق کسب و پیشه ای که پرداخت میشه، به کی میرسه و کی باید پرداختش کنه؟

• چه کسی پرداخت می کند؟ موجر یا صاحب ملک باید این نصف حق کسب و پیشه رو پرداخت کنه.
• چه کسی دریافت می کند؟ اینجا کمی قضیه فرق داره. اگه مستأجر اول حق کسب و پیشه رو از متصرف جدید (منتقل الیه) نگرفته باشه، نصف این حق به مستأجر اول پرداخت میشه. اما اگه مستأجر اول، موقع انتقال غیرقانونی، حق کسب و پیشه رو از متصرف جدید گرفته باشه، اون وقت این نصف حق به متصرف جدید پرداخت میشه. اینجوری حق کسی پایمال نمیشه و دادگاه سعی می کنه عدالت رو برقرار کنه.

گام به گام: چطور دعوای تخلیه سرقفلی رو مطرح کنیم؟

اگه شما موجر هستید و دیدید مستأجرتون بدون اجازه سرقفلی رو به کس دیگه داده، نگران نباشید. قانون راه هایی رو برای احقاق حق شما پیش بینی کرده. اما باید با دقت و طبق مراحل قانونی جلو برید تا به نتیجه دلخواه برسید. بیایید ببینیم باید چیکار کنید:

۱. مراحل پیش از دادخواست: جمع آوری ادله!

قبل از اینکه پاتون رو تو دادگاه بذارید، باید حسابی دست تون پر باشه. یعنی مدارک و شواهد کافی جمع کنید که ثابت کنه انتقال به غیر واقعاً انجام شده. این بخش خیلی مهمه، چون بدون مدرک، کارتون سخته.

• جمع آوری ادله اثبات انتقال:
  • شهادت شهود: اگه کسایی هستن که دیدن اون شخص جدید تو ملک کسب و کار راه انداخته، می تونن شهادت بدن.
  • مدارک دال بر تصرف غیر: مثلاً اگه تابلو یا کارت ویزیت جدیدی روی ملک نصب شده، قبض های آب و برق یا تلفن به نام شخص جدید صادر شده، یا هر مدرکی که نشون بده یه نفر دیگه عملاً داره از ملک استفاده می کنه. می تونید از اتحادیه های صنفی هم استعلام بگیرید.
  • تحقیقات محلی: گاهی اوقات دادگاه خودش دستور تحقیق محلی میده تا ببینه کی تو ملک داره کار می کنه.
• ارسال اظهارنامه: حتماً قبل از طرح دعوی، یه اظهارنامه رسمی برای مستأجر اول و متصرف جدید بفرستید. تو این اظهارنامه، بهشون اطلاع بدید که از انتقال غیرقانونی باخبر هستید و درخواست کنید که ملک رو تخلیه کنن یا وضعیت رو به حالت قبل برگردونن. این اظهارنامه خیلی مهمه چون نشون میده شما قبل از رفتن به دادگاه، تلاش کردید موضوع رو مسالمت آمیز حل کنید و همچنین یه اخطار رسمی به حساب میاد.

۲. طرفین دعوی: کی به کیه؟

تو دادگاه، باید مشخص باشه کی از کی شکایت داره و شکایت از کیه. اینجا ماجرا از این قراره:

• خواهان: شما (موجر یا صاحب ملک) هستید که درخواست تخلیه رو دارید.
• خواندگان: اینجا باید هم مستأجر اول (کسی که باهاش قرارداد اجاره داشتید) و هم متصرف جدید یا مستأجر دوم (کسی که الان عملاً تو ملک نشسته) رو خوانده قرار بدید. اینجوری دادگاه به وضعیت هر دو رسیدگی می کنه و حکم علیه هر دو صادر میشه.

۳. مرجع صالح رسیدگی: کجا برم؟

برای طرح این دعوی، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید. دادگاهی که صلاحیت رسیدگی داره، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملکه. یعنی اگه ملکتون تو تهران خیابان ولیعصر هست، باید برید دادگاه عمومی حقوقی تهران.

۴. مراحل رسیدگی در دادگاه: از دادخواست تا حکم!

1. تقدیم دادخواست و ابلاغ: بعد از اینکه دادخواست رو تنظیم کردید (که جلوتر نمونه اش رو می بینیم)، باید اون رو به دادگاه تقدیم کنید. بعد از ثبت، دادخواست شما به خواندگان ابلاغ میشه و اون ها هم باید برای دفاع از خودشون به دادگاه بیان.
2. جلسات دادرسی و ارائه دفاعیات: تو جلسات دادگاه، شما مدارک و ادله تون رو ارائه میدید و خواندگان هم از خودشون دفاع می کنن. اینجا نقش وکیل متخصص خیلی پررنگ میشه، چون می تونه با تبحر از حق شما دفاع کنه.
3. نقش کارشناس رسمی دادگستری: اگه دادگاه تشخیص بده که انتقال به غیر انجام شده و قرار به تخلیه باشه، معمولاً یه کارشناس رسمی دادگستری رو تعیین می کنه تا میزان حق کسب و پیشه رو ارزیابی کنه. این مبلغ برای پرداخت به مستأجر (البته نصفش!) لازمه.
4. صدور رأی بدوی و امکان تجدیدنظرخواهی: در نهایت، دادگاه رأی خودش رو صادر می کنه. اگه رأی به نفع شما بود، مستأجر می تونه درخواست تجدیدنظر بده و اگه به ضرر شما بود، شما می تونید تجدیدنظرخواهی کنید. پس از طی مراحل تجدیدنظر، رأی قطعی میشه.

۵. نکات مهم در اثبات انتقال به غیر برای موجر

به عنوان موجر، یادتون باشه که بار اثبات انتقال به غیر، روی دوش شماست. پس:

• دقیق باشید: ریزترین جزئیات رو هم جمع آوری کنید. حتی یه قبض به نام فرد جدید می تونه مدرک مهمی باشه.
• سریع عمل کنید: به محض اطلاع از انتقال غیرقانونی، سریعاً اظهارنامه بفرستید و بعدش اقدام قانونی کنید. تعلل می تونه کارتون رو سخت کنه.
• شاهدان معتبر: اگه شاهد دارید، مطمئن بشید که آمادگی شهادت در دادگاه رو دارن و اطلاعات دقیق و درستی رو می تونن ارائه بدن.
• مشاوره با وکیل: تو این جور پرونده ها، کمک گرفتن از یه وکیل متخصص سرقفلی، مثل یه چتر نجاته. اون می تونه بهترین مسیر رو بهتون نشون بده و از حقتون دفاع کنه.

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

یکی از مهم ترین قسمت های این مقاله همین جاست، چون می خوایم یه نمونه دادخواست عملی رو با هم ببینیم. این دادخواست یه فرم کلی داره که شما باید با توجه به اطلاعات پرونده خودتون، جاهای خالی رو پر کنید. حواستون باشه که این فقط یه نمونست و بهتره برای تنظیم نهایی، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید.

راهنمای تکمیل دادخواست: اجزای یک دادخواست کامل

قبل از اینکه متن رو ببینید، بدونید هر دادخواست از چند بخش اصلی تشکیل شده که باید با دقت پر بشن:

1. عنوان دادخواست: باید هدف شما رو مشخص کنه.
2. مشخصات خواهان: اطلاعات شما به عنوان کسی که شکایت می کنه.
3. مشخصات خواندگان: اطلاعات مستأجر اول و متصرف جدید.
4. وکیل: اگه وکیل دارید.
5. خواسته: دقیقاً چی از دادگاه می خواید.
6. دلایل و منضمات: مدارکی که دارید.
7. شرح دادخواست: داستان رو تعریف می کنید و استدلال قانونی خودتون رو می گید.

---

عنوان دادخواست:

دادخواست تخلیه عین مستأجره (تجاری) به دلیل انتقال منافع به غیر و مطالبه اجرت المثل و خسارات دادرسی

مشخصات خواهان:

نام	نام خانوادگی	نام پدر	کد ملی	شغل	آدرس دقیق
(نام شما)	(نام خانوادگی شما)	(نام پدر شما)	(کد ملی شما)	(شغل شما)	(شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد)

مشخصات خواندگان:

خوانده ردیف اول (مستأجر اصلی):

نام	نام خانوادگی	نام پدر	کد ملی	شغل	آدرس دقیق
(نام مستأجر اصلی)	(نام خانوادگی مستأجر اصلی)	(نام پدر مستأجر اصلی)	(کد ملی مستأجر اصلی)	(شغل مستأجر اصلی)	(شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد)

خوانده ردیف دوم (منتقل الیه/متصرف جدید):

نام	نام خانوادگی	نام پدر	کد ملی	شغل	آدرس دقیق
(نام متصرف جدید)	(نام خانوادگی متصرف جدید)	(نام پدر متصرف جدید)	(کد ملی متصرف جدید)	(شغل متصرف جدید)	(شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد – آدرس ملک تجاری)

وکیل (در صورت وجود):

نام	نام خانوادگی	نام پدر	شماره پروانه	آدرس دفتر
(نام وکیل)	(نام خانوادگی وکیل)	(نام پدر وکیل)	(شماره پروانه وکالت)	(آدرس دفتر وکیل)

خواسته:

صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره با کاربری تجاری به دلیل انتقال منافع به غیر و پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی، اجرت المثل ایام تصرف و سایر خسارات قانونی) و صدور دستور پرداخت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت پس از کسر بدهی ها و خسارات از سوی خواهان به خوانده ردیف اول یا دوم، حسب تشخیص دادگاه محترم.

دلایل و منضمات:

1. کپی برابر اصل سند مالکیت (یا اجاره نامه رسمی/عادی)
2. کپی برابر اصل اظهارنامه ابلاغ شده به خواندگان
3. استشهادیه محلی مبنی بر تصرف خوانده ردیف دوم
4. کپی برابر اصل مدارک دال بر انتقال یا تصرف غیر (مانند قبوض، تصاویر تابلو، نامه های اداری و…)
5. فیش واریزی هزینه دادرسی

شرح دادخواست:

با احترام به استحضار ریاست محترم دادگاه می رساند:

۱. اینجانب خواهان، مالک شش دانگ یک باب ملک تجاری به آدرس (آدرس کامل ملک) می باشم که سند مالکیت آن به شماره (شماره سند) موجود است. (در صورت اجاره نامه رسمی: ملک مذکور طبق اجاره نامه رسمی شماره ____ مورخ ____ تنظیم شده در دفترخانه ____ به خوانده ردیف اول، آقای/خانم ____ برای شغل ____ به اجاره داده شده است. یا در صورت اجاره نامه عادی: ملک مذکور طبق اجاره نامه عادی پیوست، به خوانده ردیف اول، آقای/خانم ____ برای شغل ____ به اجاره داده شده است.)

۲. در قرارداد اجاره فی مابین، حق انتقال منافع عین مستأجره به غیر از خوانده ردیف اول، آقای/خانم ____ سلب گردیده است (یا اینکه حق انتقال به غیر پیش بینی نشده است که به منزله سلب حق انتقال است).

۳. متأسفانه، خوانده ردیف اول بدون کسب اجازه و رضایت کتبی اینجانب و برخلاف مفاد قرارداد اجاره و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، اقدام به انتقال منافع عین مستأجره به خوانده ردیف دوم، آقای/خانم ____ نموده است.

۴. خوانده ردیف دوم از تاریخ (تاریخ دقیق یا تقریبی تصرف) تا کنون بدون هیچ گونه رابطه قراردادی و بدون رضایت اینجانب، در ملک تجاری تصرف کرده و مشغول فعالیت (نوع فعالیت) می باشد. دلایل و مدارک اثباتی این انتقال غیرقانونی به شرح منضمات پیوست می باشد.

۵. اینجانب قبل از طرح دعوی، طی اظهارنامه رسمی به شماره (شماره اظهارنامه) مورخ (تاریخ اظهارنامه)، مراتب تخلف را به هر دو خوانده ابلاغ نمودم و خواستار تخلیه ملک شدم که متاسفانه بی نتیجه مانده است.

۶. با عنایت به مراتب فوق و تخلف صریح خوانده ردیف اول از مفاد قرارداد اجاره و بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، تقاضای صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره و همچنین تعیین و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از زمان انتقال غیرقانونی تا زمان تخلیه کامل ملک توسط خواندگان و نیز پرداخت کلیه خسارات دادرسی از سوی ایشان، مورد استدعاست.

۷. همچنین، با توجه به اسقاط نصف حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر متخلف، دستور فرمایید پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی دادگستری، نصف آن به خوانده ردیف اول (یا دوم، حسب تشخیص دادگاه) پرداخت گردد و سپس حکم تخلیه به مرحله اجرا درآید.

با تشکر و احترام فراوان

نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل خواهان)
امضا و تاریخ

---

تذکر مهم: شما می توانید همین الان متن کامل و قابل کپی این نمونه دادخواست را با اطلاعات خودتان پر کنید و از آن به عنوان یک راهنمای اولیه استفاده نمایید. اما حتماً قبل از ثبت در دادگاه، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از صحت و کامل بودن آن اطمینان حاصل کنید.

سرنوشت حق کسب و پیشه بعد از حکم تخلیه

خب، تصور کنید دادگاه به نفع شما (موجر) رأی داده و حکم تخلیه به دلیل انتقال سرقفلی به غیر صادر شده. حالا تکلیف اون حق کسب و پیشه چی میشه؟ یادتونه گفتیم مستأجر متخلف نصف این حق رو از دست میده؟ بیایید ببینیم بقیه ماجرا چطوره.

چگونگی تعیین میزان حق کسب و پیشه

وقتی دادگاه حکم تخلیه میده، برای اینکه مبلغ حق کسب و پیشه رو مشخص کنه، دستور میده که یک کارشناس رسمی دادگستری به محل بیاد و ملک رو ارزیابی کنه. این کارشناس با توجه به موقعیت ملک، سابقه کسب و کار، شهرت محل و عوامل دیگه، یه مبلغ رو به عنوان حق کسب و پیشه تعیین می کنه.

پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر

همونطور که گفتیم، اگه مستأجر سرقفلی رو غیرقانونی به کس دیگه داده باشه، فقط نصف حق کسب و پیشه ای که کارشناس تعیین کرده، بهش تعلق می گیره. این مبلغ رو موجر باید قبل از تخلیه کامل ملک، به مستأجر (یا منتقل الیه، اگه مستأجر اول حق رو به اون داده باشه) پرداخت کنه. اگه موجر این مبلغ رو پرداخت نکنه، مستأجر می تونه از تخلیه ملک خودداری کنه تا زمانی که پولش رو دریافت کنه. این یه جورایی تضمینیه برای مستأجر که حق و حقوقش، حتی نصفه و نیمه، پایمال نشه.

موارد عدم پرداخت حق کسب و پیشه

حواستون باشه که تو بعضی شرایط، حتی همین نصف حق کسب و پیشه هم ممکنه به مستأجر پرداخت نشه. مثلاً اگه مستأجر علاوه بر انتقال به غیر، تخلفات دیگه ای مثل عدم پرداخت اجاره بها یا تعدی و تفریط (یعنی آسیب زدن به ملک) هم داشته باشه، ممکنه دادگاه تصمیم بگیره که حق کسب و پیشه ای بهش تعلق نگیره یا از همون مبلغ حق کسب و پیشه، خسارات وارده به ملک یا اجاره های عقب افتاده کسر بشه.

زمان و شیوه پرداخت

معمولاً موجر باید مبلغ حق کسب و پیشه رو در زمان اجرای حکم تخلیه پرداخت کنه. این پرداخت می تونه از طریق صندوق دادگستری انجام بشه یا مستقیماً به حساب مستأجر واریز بشه و رسیدش به دادگاه ارائه بشه.

نکات کاربردی و حقوقی تکمیلی برای موجر و مستأجر

تا اینجا حسابی در مورد نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر صحبت کردیم. حالا می رسیم به یه سری نکات طلایی و کاربردی که هم موجر و هم مستأجر باید حسابی گوشه ذهن شون داشته باشن تا سرشون کلاه نره یا تو دردسر نیفتن.

نکات کاربردی برای موجرین (صاحبان املاک تجاری)

اگه شما صاحب ملک هستید، این توصیه ها رو جدی بگیرید:

1. اجاره نامه رسمی و دقیق: همیشه سعی کنید قرارداد اجاره تون رو رسمی و تو دفترخونه ثبت کنید. تو متن قرارداد، حتماً و حتماً تکلیف حق انتقال به غیر رو روشن کنید. اگه نمی خواید مستأجر سرقفلی رو به کس دیگه ای بده، صریحاً این حق رو ازش سلب کنید. هرچی قرارداد دقیق تر باشه، جلوی بحث و دعواهای بعدی بیشتر گرفته میشه.
2. نظارت بر ملک و جمع آوری ادله: خواب نمانید! مرتب به ملکتون سر بزنید و ببینید کی داره توش کار می کنه. اگه شک کردید که مستأجر ملک رو به کس دیگه داده، سریعاً مدارک و شواهد رو جمع آوری کنید. از دوربین های مداربسته، شهود، تابلوهای مغازه و هر چیزی که می تونه بهتون کمک کنه، غافل نشید.
3. شراکت های صوری و وکالت نامه ها: حواستون به مستأجرهایی باشه که برای دور زدن قانون، تحت عنوان شراکت یا وکالت نامه، عملاً ملک رو به کس دیگه ای واگذار می کنن. دادگاه ها معمولاً به اصل قضیه (یعنی کی داره عملاً از ملک استفاده می کنه) توجه می کنن، نه اسم و عنوانی که روش گذاشتن.
4. مشاوره حقوقی: به محض اینکه حس کردید مشکلی پیش اومده، سریعاً با یه وکیل متخصص امور ملکی و سرقفلی مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه راهنمایی تون کنه که چطور بهترین و سریع ترین اقدام رو انجام بدید.

نکات کاربردی برای مستأجرین (دارندگان حق سرقفلی)

اگه شما مستأجر هستید، این توصیه ها رو آویزه گوشتون کنید:

1. دقیق بخونید، بعد امضا کنید: قبل از امضای هر قرارداد اجاره، حسابی تمام بندهاش، به خصوص بندهای مربوط به حق انتقال به غیر رو مطالعه کنید. اگه چیزی نامفهومه، حتماً از صاحب ملک یا وکیلتون سوال کنید.
2. اقدامات قانونی در صورت عدم موافقت مالک: تصور کنید حق انتقال به غیر رو ندارید و صاحب ملک هم راضی به انتقال نیست، اما شما چاره ای جز واگذاری ندارید. در این حالت، شما بیکار نمی شینید. می تونید یه دعوا به نام «تجویز انتقال منافع به غیر» تو دادگاه مطرح کنید. تو این دعوا، از دادگاه می خواید که به شما اجازه بده ملک رو به کس دیگه ای بدید. اگه دادگاه شرایط رو مناسب ببینه، می تونه حکم به این تجویز بده و بعدش موجر دیگه نمی تونه به دلیل انتقال، درخواست تخلیه کنه.
3. مشاوره قبل از هر واگذاری: هیچ وقت بدون مشورت با وکیل متخصص، سرقفلی یا منافع ملک رو به کس دیگه ای واگذار نکنید، حتی اگه فکر می کنید قانونیه. یه اشتباه کوچیک می تونه کلی ضرر و زحمت براتون بتراشه.

مدت زمان تقریبی روند دادرسی این پرونده ها می تونه از چند ماه تا حتی یک سال یا بیشتر طول بکشه، به خصوص اگه پرونده پیچیده باشه یا طرفین اعتراض کنن. هزینه ها هم شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (اگه وکیل بگیرید)، هزینه کارشناسی و … میشه که باید برای همشون آماده باشید.

نمونه رای دادگاه در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر

یکی از بهترین راه ها برای آشنایی با روند پرونده های حقوقی، دیدن نمونه آرای دادگاهه. اینجا یه نمونه رأی واقعی رو با هم بررسی می کنیم تا ببینیم دادگاه ها چطور به این پرونده ها نگاه می کنن و چه استدلال هایی رو در نظر می گیرن.

رأی دادگاه:

در خصوص دادخواست خواهان به طرفیت خوانده به خواسته تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر یک باب مغازه واقع درخیابان نطنز موضوع اجاره نامه عادی مورخ …… نظر به اوراق و محتویات پرونده و شرح دادخواست تقدیمی خواهان و بویژه اظهارات مورخ …. طرفین در محضر دادگاه به اینکه خواهان اظهار داشت مغازه را خوانده به پسر خویش برای شغل بزازی به اجاره داد و فرزند مذکور تحت تکفل مستاجر است و قبول دارم که مستاجر دارای کهولت سن و بیماری است و اظهارات خوانده نیز موید این امر است و اعلام نمود که در مغازه مشغول است و به دلیل ناتوانی جسمی حضور دائمی ندارد.

و اینکه آنچه از ظاهر وی بر می آید دارای کهولت سن و بیماری در ناحیه هر دو پا بوده که این توانایی برای حضور دایمی وجود ندارد و اظهارات خواهان به اینکه اجاره واقعی نمی باشد موید این امر است و در واقع با لحاظ اظهارات طرفین دعوی انتقال از سوی مستاجر صورت نگرفته است و فرزند مستاجر در واقع برای پدر خویش بدون استقلال مالی تصدی می نماید. در خصوص اعلام خواهان به موجب دادخواست به اینکه خوانده مدعی پرداخت سرقفلی است.

نظر به اینکه اولا چنین ادعایی از سوی خوانده مطرح نگردیده و مستندات ابزاری خواهان در دادخواست تقدیمی حکایتی از این امر نداشته و در لوایح تقدیمی خوانده اشاره ای به این امر نشده است ثانیا رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر ارتباطی با پرداخت سرقفلی ندارد و تنها در مرحله تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر توسط کارشناس به پرداخت سرقفلی و میزان آن توجه می شود.

علی ایحال صرف نظر از اینکه چنانچه خواهان در طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر جازم می بود می بایست دعوی را متوجه منتقل الیه می نمود. نظر به شرح صدرالذکر و مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد. رای صادره حضوری بوده ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در مراجع تجدید نظر مرکز استان می باشد.

تحلیل رأی دادگاه:

توی این پرونده که دیدیم، موجر درخواست تخلیه داده به خاطر انتقال سرقفلی به غیر. اما نکته مهم اینجاست که مستأجر، مغازه رو به پسر خودش داده بود و گفته بود پسرش تحت تکفله و چون خودش پیر و مریضه، پسرش به جاش کارها رو انجام میده.

• دلیل رد شدن دعوا: دادگاه اینجا به این نتیجه رسیده که انتقال به غیر واقعی اتفاق نیفتاده. چرا؟ چون پسر مستأجر استقلال مالی نداشته و در واقع به نمایندگی از پدرش و به خاطر ناتوانی جسمی پدر، اداره مغازه رو بر عهده گرفته بوده. یعنی تصرف پسر، به معنای خروج مستأجر اصلی و ورود یه مستأجر جدید مستقل نبوده.
• نکته مهم در این رأی: این رأی نشون میده که دادگاه ها فقط به ظاهر قضیه نگاه نمی کنن. اونا به عمق ماجرا و قصد واقعی طرفین توجه می کنن. اگه پسر واقعاً به جای پدرش و به عنوان کمک کار باشه، نه به عنوان یه مستأجر مستقل که سرقفلی بهش منتقل شده، اون وقت دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر ممکنه رد بشه.
• نکته ای برای خواهان: دادگاه به این هم اشاره کرده که اگه خواهان (موجر) واقعاً به انتقال به غیر مطمئن بوده، باید دعوا رو علیه منتقل الیه (یعنی خود پسر) هم مطرح می کرد. این نشون میده که انتخاب درست طرفین دعوا چقدر تو روند پرونده مهمه.

پس، اگه فکر می کنید با یه انتقال به غیر روبرو هستید، حسابی به جزئیات توجه کنید و ببینید آیا واقعاً مستأجر اصلی کنار رفته و یه نفر دیگه با استقلال کامل اومده تو ملک یا نه. گاهی اوقات ممکنه یه انتقال صوری یا موقت باشه که دادگاه اون رو انتقال به غیر محسوب نمی کنه.

نتیجه گیری:

موضوع تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر همونطور که دیدید، یه بحث کاملاً حقوقی و پر از جزئیاته که هم برای صاحب ملک و هم برای مستأجر، می تونه کلی چالش ایجاد کنه. از آشنایی با مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه گرفته تا دونستن شرایط قانونی انتقال و البته پیامدهای انتقال غیرقانونی، همه و همه اهمیت دارن.

لب کلام اینه که چه موجر باشید و چه مستأجر، هرگز بدون آگاهی و مشورت حقوقی دست به کاری نزنید. یک اشتباه کوچیک، یک بند نادرست تو قرارداد یا یه اقدام عجولانه، می تونه ضررهای جبران ناپذیری به دنبال داشته باشه. قانون راه هایی رو برای احقاق حق هر دو طرف پیش بینی کرده، اما مهم اینه که از این راه ها درست و به موقع استفاده بشه.

همیشه قبل از اجاره دادن یا اجاره گرفتن، متن قرارداد رو با دقت بخونید و اگه قصد واگذاری سرقفلی رو دارید، حتماً با اجازه کتبی و رسمی صاحب ملک این کار رو بکنید. اگه به عنوان موجر با تخلفی روبرو شدید، سریعاً مدارک رو جمع آوری کنید و با یک وکیل متخصص مشورت کنید. فراموش نکنید که در دنیای حقوقی، پیشگیری همیشه بهتر از درمانه.

اگه با پرونده مشابهی روبرو هستید و نیاز به مشاوره تخصصی یا تنظیم دادخواست دارید، تردید نکنید و حتماً با وکلای مجرب و متخصص در امور سرقفلی تماس بگیرید. اونا می تونن با راهنمایی دقیق و حرفه ای، بهترین نتیجه رو برای شما رقم بزنن و از حقوق شما دفاع کنن.