وقتی مستاجر اجاره نمی دهد و نمی رود! این تکنیک قانونی نجات تان می دهد.

رابطه استیجاری یکی از رایج ترین قراردادهای حقوقی در جامعه است که به موجب آن موجر (مالک) منافع ملک خود را برای مدتی معین در قبال دریافت اجاره بها به مستأجر واگذار می کند. با این حال گاهی این رابطه به دلیل عدم پایبندی یکی از طرفین به ویژه مستأجر به تعهدات قراردادی خود دچار چالش می شود. یکی از شایع ترین این چالش ها عدم پرداخت اجاره بها و امتناع مستأجر از تخلیه ملک پس از اتمام قرارداد یا حتی در طول مدت آن است. این وضعیت می تواند برای موجر مشکلات مالی و حقوقی فراوانی ایجاد کند. خوشبختانه قوانین جمهوری اسلامی ایران راهکارهای مشخصی برای مواجهه با این معضل پیش بینی کرده است که آگاهی از آن ها می تواند موجر را در استیفای حقوق قانونی خود یاری رساند.

• تخصص وکیل من در حوزه‌های متنوع حقوقی مانند وکیل تخلیه ملک آن را به انتخاب اول بسیاری از افراد و شرکت‌ها تبدیل کرده است.

ماهیت حقوقی عقد اجاره و تعهدات طرفین

عقد اجاره بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره (ملک مورد اجاره) می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می گویند. این عقد جزو عقود لازم محسوب می شود؛ بدین معنا که هیچ یک از طرفین حق برهم زدن یک جانبه آن را ندارد مگر در موارد مصرح قانونی یا با توافق طرفین.

تعهدات اصلی مستأجر عبارتند از :

1. پرداخت اجاره بها : مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی مستأجر مکلف است اجاره بها را در مواعد معین پرداخت کند.
2. استفاده متعارف از ملک : مستأجر باید از ملک مطابق با شرایط قرارداد و عرف استفاده کند و از تعدی و تفریط (زیاده روی یا کوتاهی در نگهداری) بپرهیزد. (مواد ۴۹۰ و ۴۹۳ قانون مدنی)
3. عدم تغییر کاربری : استفاده از ملک باید در راستای کاربری توافق شده (مسکونی تجاری اداری) باشد.
4. تخلیه و تحویل ملک پس از انقضای مدت اجاره.

تعهدات اصلی موجر نیز شامل موارد زیر است :

1. تسلیم عین مستأجره : موجر مکلف است ملک را جهت انتفاع به مستأجر تسلیم کند. (ماده ۴۷۶ قانون مدنی)
2. انجام تعمیرات اساسی : تعمیرات کلی و اساسی ملک که برای امکان استفاده از آن ضروری است بر عهده موجر است. (ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶)
3. عدم ممانعت از انتفاع مستأجر : موجر نباید مانعی برای استفاده مستأجر از منافع ملک ایجاد کند.

قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر در ایران

در حال حاضر روابط موجر و مستأجر عمدتاً تحت شمول دو قانون اصلی قرار می گیرد :

1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ : این قانون عمدتاً بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و مشمول حق کسب و پیشه یا تجارت می شوند حاکمیت دارد. تخلیه در این قانون شرایط پیچیده تر و محدودتری دارد.
2. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ : این قانون بر کلیه قراردادهای اجاره اماکن مسکونی و تجاری که پس از لازم الاجرا شدن آن (مهر ۱۳۷۶) منعقد می شوند حاکم است مگر اینکه قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد (مانند اماکن تجاری با حق کسب و پیشه سابق). این قانون روند تخلیه فوری را تحت شرایطی خاص پیش بینی کرده است.
3. قانون مدنی : در موارد سکوت قوانین خاص مقررات عام قانون مدنی در خصوص عقد اجاره حاکم خواهد بود.
4. قانون شوراهای حل اختلاف : به موجب بند (ب) ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ دعاوی تخلیه عین مستأجره (به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه) اصولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

مفهوم “عدم پرداخت اجاره بها” و آثار حقوقی آن

عدم پرداخت اجاره بها به معنای تخلف مستأجر از تعهد اصلی خود مبنی بر پرداخت کرایه در مواعد مقرر در قرارداد است. این تخلف آثار حقوقی مهمی را برای مستأجر به دنبال دارد و حقوقی را برای موجر ایجاد می کند.

آثار حقوقی عدم پرداخت اجاره بها :

• ایجاد حق مطالبه برای موجر : موجر حق دارد اجور معوقه (اجاره بهای پرداخت نشده) را به همراه خسارت تأخیر تأدیه (در صورت پیش بینی در قرارداد یا مطالبه قانونی) از مستأجر درخواست کند.
• ایجاد حق فسخ برای موجر (تحت شرایطی) : در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ صرف عدم پرداخت اجاره بها به تنهایی موجب حق تخلیه فوری قبل از انقضای مدت نمی شود. اما اگر در قرارداد حق فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره (مثلاً پس از تأخیر معین یا عدم پرداخت چند قسط) برای موجر پیش بینی شده باشد (شرط ضمن عقد) موجر می تواند ابتدا فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد و سپس تخلیه را مطالبه کند.
• ایجاد حق درخواست تخلیه (پس از انقضای مدت یا طبق قانون ۱۳۵۶) :
• در قانون ۱۳۷۶ : اگر مدت قرارداد منقضی شده باشد موجر می تواند درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه کند فارغ از اینکه اجاره بها پرداخت شده یا خیر. البته مطالبه اجور معوقه دعوای جداگانه ای است.
• در قانون ۱۳۵۶ (اماکن تجاری مشمول) : به موجب بند ۹ ماده ۱۴ این قانون اگر مستأجر از پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی یا اظهارنامه (در اجاره نامه عادی یا جایی که سند رسمی نیست) خودداری کند موجر می تواند حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید. این یکی از مواردی است که حتی پیش از انقضای مدت اجاره نیز می توان درخواست تخلیه کرد.

حقوق موجر در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره و تخلیه ملک

زمانی که مستأجر هم از پرداخت اجاره بها امتناع می کند و هم پس از پایان قرارداد یا اعلام فسخ حاضر به تخلیه ملک نیست موجر از حقوق قانونی مشخصی برخوردار است :

1. حق مطالبه اجور معوقه : موجر می تواند با تنظیم دادخواست مطالبه وجه کلیه اجاره بهای پرداخت نشده تا زمان تخلیه ملک را به انضمام خسارات قانونی (مانند هزینه دادرسی و حق الوکاله) و خسارت تأخیر تأدیه از مستأجر مطالبه کند. این دادخواست می تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا به صورت جداگانه تقدیم شود.
2. حق درخواست تخلیه ملک : بسته به شرایط قرارداد و قانون حاکم موجر می تواند یکی از دو مسیر زیر را برای تخلیه ملک انتخاب کند :
• دستور تخلیه فوری : این مسیر سریع تر عمدتاً برای قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ و پس از انقضای مدت اجاره کاربرد دارد.
• حکم تخلیه : این مسیر که مستلزم رسیدگی قضایی کامل تر است در مواردی که شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نیست یا قانون حاکم (مانند قانون ۱۳۵۶) حکم تخلیه را الزامی می داند استفاده می شود.
3. حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای قرارداد : اگر مستأجر پس از پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه نکند موجر می تواند علاوه بر درخواست تخلیه اجرت المثل ایامی که مستأجر بدون قرارداد در ملک سکونت داشته را نیز مطالبه کند. این مبلغ معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
4. حق ضبط ودیعه (تحت شرایط) : موجر می تواند با ارائه دادخواست و اثبات عدم پرداخت اجاره بها یا ورود خسارت به ملک از مبلغ ودیعه (مبلغی که مستأجر به عنوان تضمین نزد موجر گذاشته) مطالبات خود را وصول کند. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تصریح دارد که تخلیه موکول به استرداد ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است مگر اینکه موجر گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان ارائه دهد.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه : کدام مسیر سریع تر است؟

یکی از نکات کلیدی در فرآیند تخلیه تشخیص تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه و انتخاب مسیر مناسب است :

• دستور تخلیه (فوری) :
• مرجع صدور : شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (برای اجاره نامه های عادی) یا اداره اجرای ثبت (برای اجاره نامه های رسمی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی).
• شرایط اصلی (طبق قانون ۱۳۷۶) :
1. قرارداد اجاره کتبی باشد.
2. قرارداد در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3. به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد.
4. به امضای دو نفر شاهد معتبر رسیده باشد.
5. مدت اجاره منقضی شده باشد.
6. مربوط به اماکن مسکونی یا تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه طبق قانون ۱۳۷۶ باشد.
• فرآیند : بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین؛ صرفاً با احراز شرایط فوق توسط مقام قضایی شورا یا اداره ثبت دستور تخلیه صادر می شود.
• قابلیت اعتراض : دستور تخلیه قطعی است و قابلیت تجدیدنظرخواهی ندارد. مستأجر فقط تحت شرایط بسیار خاص (مانند ادعای جعل یا انکار امضا) می تواند به آن اعتراض کند که این اعتراض مانع اجرای دستور نمی شود مگر با تصمیم مرجع قضایی.
• سرعت اجرا : بسیار سریع تر از حکم تخلیه است. معمولاً ظرف چند روز تا یک هفته پس از درخواست و احراز شرایط دستور صادر و ظرف ۳ روز پس از ابلاغ اجرا می شود (مگر اینکه مستأجر درخواست استمهال کند و مقام قضایی مهلت دهد).
• نیاز به اجراییه : دستور تخلیه صادره از شورا نیازی به صدور اجراییه ندارد و مستقیماً اجرا می شود.
• حکم تخلیه :
• مرجع صدور : شورای حل اختلاف (در موارد مشمول صلاحیت شورا که شرایط دستور تخلیه فوری را ندارد) یا دادگاه عمومی حقوقی (در موارد خارج از صلاحیت شورا مانند دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه یا قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶).
• شرایط : زمانی که شرایط دستور تخلیه فوری مهیا نیست (مثلاً قرارداد شفاهی است شهود امضا نکرده اند مدت منقضی نشده ولی دلیل قانونی برای فسخ وجود دارد مانند عدم پرداخت اجاره طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶).
• فرآیند : نیازمند تقدیم دادخواست تعیین وقت رسیدگی ابلاغ به طرفین برگزاری جلسه دادرسی شنیدن دفاعیات و بررسی دلایل طرفین است.
• قابلیت اعتراض : حکم تخلیه صادره از شورا یا دادگاه بدوی قابل تجدیدنظرخواهی در مرجع بالاتر (دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاه تجدیدنظر استان) است.
• سرعت اجرا : فرآیند آن طولانی تر است و ممکن است چندین ماه (بسته به پیچیدگی پرونده و مراحل تجدیدنظر) به طول انجامد.
• نیاز به اجراییه : پس از قطعی شدن حکم موجر باید درخواست صدور اجراییه کند و پس از ابلاغ اجراییه به مستأجر و گذشت مهلت ۱۰ روزه حکم توسط واحد اجرای احکام اجرا می شود.

نتیجه گیری : دستور تخلیه فوری مسیری بسیار سریع تر و کم هزینه تر برای موجر است اما تنها در صورت وجود شرایط کامل مندرج در قانون ۱۳۷۶ امکان پذیر است. در غیر این صورت موجر ناگزیر به طی کردن مراحل قانونی حکم تخلیه خواهد بود.

شرایط و مراحل دریافت دستور تخلیه فوری (طبق قانون ۱۳۷۶)

برای بهره مندی از مزیت سرعت دستور تخلیه فوری موجر باید اطمینان حاصل کند که قرارداد اجاره و شرایط آن منطبق با الزامات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است.

شرایط لازم :

1. کتبی بودن قرارداد : قرارداد باید به صورت نوشته باشد.
2. تنظیم در دو نسخه : هر دو نسخه باید یکسان و معتبر باشند.
3. امضای موجر و مستأجر : هر دو طرف باید قرارداد را امضا کرده باشند.
4. امضای دو شاهد : دو نفر فرد عاقل و بالغ باید به عنوان شاهد ذیل قرارداد را امضا کنند. (این شرط بسیار مهم است و فقدان آن مانع صدور دستور تخلیه فوری می شود).
5. انقضای مدت اجاره : مدت زمان مشخص شده در قرارداد باید به پایان رسیده باشد.
6. عدم تعلق سرقفلی یا حق کسب و پیشه : ملک نباید مشمول قوانین مربوط به این حقوق باشد (که عمدتاً مربوط به قراردادهای تجاری قدیمی تر است).
7. رسمی یا عادی بودن قرارداد :
• اگر قرارداد عادی باشد (تنظیم شده در بنگاه املاک یا بین طرفین) مرجع درخواست شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
• اگر قرارداد رسمی باشد (تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی) مرجع درخواست دفترخانه تنظیم کننده سند و سپس اداره اجرای ثبت اسناد و املاک است.

مراحل دریافت دستور تخلیه (از شورای حل اختلاف برای قرارداد عادی) :

1. تودیع ودیعه : موجر باید مبلغ ودیعه دریافتی از مستأجر را به حساب صندوق دادگستری واریز کند و رسید آن را دریافت نماید. (این شرط الزامی است مگر اینکه موجر همزمان دادخواست مطالبه خسارت داده باشد).
2. تنظیم دادخواست : موجر باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست صدور دستور تخلیه فوری را ثبت کند. مدارک لازم شامل اصل و کپی قرارداد اجاره مدارک هویتی موجر و رسید تودیع ودیعه است.
3. ارجاع به شورا : پرونده به شورای حل اختلاف صالح (محل وقوع ملک) ارجاع می شود.
4. بررسی شرایط : قاضی شورا بدون تشکیل جلسه صرفاً با بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی فوق الذکر در صورت کامل بودن شرایط دستور تخلیه را صادر می کند.
5. ابلاغ دستور : دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ می شود.
6. اجرا : مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ مکلف به تخلیه ملک است. در صورت امتناع دستور توسط واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف (با کمک ضابطین دادگستری در صورت لزوم) اجرا می شود.

نکته : مستأجر می تواند در این مدت ۳ روزه با ارائه دلایل موجه از مقام قضایی درخواست مهلت (استمهال) کند که معمولاً با آن موافقت می شود اما این مهلت طولانی نخواهد بود (معمولاً یک بار و حداکثر تا یک ماه).

مراحل قانونی پیگیری حکم تخلیه از طریق دادگاه

در مواردی که شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نیست (مثلاً قرارداد شفاهی است شهود امضا نکرده اند مستأجر قبل از اتمام مدت به دلایل قانونی مانند عدم پرداخت اجاره طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ باید تخلیه کند یا دعوا مربوط به سرقفلی است) موجر باید از طریق دادگاه (یا شورای حل اختلاف در صلاحیت آن) اقدام به دریافت حکم تخلیه نماید.

مراحل قانونی :

1. ارسال اظهارنامه (اختیاری ولی توصیه شده) : بهتر است موجر ابتدا از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اظهارنامه ای رسمی برای مستأجر ارسال کرده و ضمن اعلام پایان قرارداد یا ذکر علت درخواست تخلیه (مانند عدم پرداخت اجاره) از او بخواهد ظرف مهلت معینی (مثلاً ۱۰ روز) ملک را تخلیه کند. این اظهارنامه می تواند به عنوان مدرک در دادگاه استفاده شود.
2. تنظیم و ثبت دادخواست : موجر باید دادخواست صدور حکم تخلیه را به طرفیت مستأجر تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. در دادخواست باید دلایل و مستندات درخواست تخلیه (مانند کپی قرارداد اظهارنامه مدارک اثبات عدم پرداخت اجاره و…) ضمیمه شود.
3. پرداخت هزینه دادرسی : هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه و باید پرداخت شود.
4. ارجاع به مرجع صالح : پرونده به شورای حل اختلاف (اگر در صلاحیت شورا باشد) یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع می گردد.
5. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ : مرجع قضایی وقت رسیدگی تعیین کرده و به همراه نسخه ای از دادخواست و ضمائم به طرفین (موجر و مستأجر) ابلاغ می کند.
6. جلسه دادرسی : در وقت مقرر جلسه دادرسی با حضور طرفین (یا وکلای آنها) تشکیل می شود. هر یک از طرفین دلایل و دفاعیات خود را مطرح می کنند و مرجع قضایی به ادله (شهادت شهود اسناد کارشناسی و…) رسیدگی می کند. ممکن است جلسات متعددی برگزار شود.
7. صدور رأی (حکم) : پس از اتمام رسیدگی مرجع قضایی رأی خود را مبنی بر صدور حکم تخلیه یا رد دعوا صادر می کند.
8. تجدیدنظرخواهی : رأی صادره (چه از شورا و چه از دادگاه بدوی) ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در مرجع بالاتر است.
9. قطعیت حکم : اگر در مهلت مقرر تجدیدنظرخواهی نشود یا مرجع تجدیدنظر رأی بدوی را تأیید کند حکم قطعی می شود.
10. درخواست صدور اجراییه : پس از قطعی شدن حکم موجر (محکوم له) باید از دفتر شعبه صادرکننده رأی بدوی درخواست صدور اجراییه کند.
11. ابلاغ اجراییه و اجرا : اجراییه به مستأجر (محکوم علیه) ابلاغ می شود و او ۱۰ روز مهلت دارد حکم را اجرا کند (ملک را تخلیه نماید). در صورت عدم تخلیه در این مهلت حکم توسط واحد اجرای احکام مدنی و در صورت لزوم با استفاده از قوه قهریه (کمک نیروی انتظامی) اجرا می شود.

نقش اظهارنامه رسمی در مطالبه اجاره بها و درخواست تخلیه

اظهارنامه رسمی یک ابزار قانونی مؤثر برای اعلام رسمی و قانونیِ یک خواسته یا هشدار به طرف مقابل است که از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا امروزه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود. استفاده از اظهارنامه در دعاوی موجر و مستأجر به ویژه قبل از طرح دعوای اصلی می تواند فواید متعددی داشته باشد :

1. اتمام حجت و ایجاد سابقه : ارسال اظهارنامه مبنی بر مطالبه اجاره بهای معوقه یا درخواست تخلیه به صورت رسمی به مستأجر هشدار می دهد و نشان دهنده قصد جدی موجر برای پیگیری قانونی است. این سند می تواند به عنوان دلیل در دادگاه ارائه شود.
2. قطع مرور زمان : در برخی موارد ارسال اظهارنامه می تواند مرور زمان مربوط به مطالبه برخی حقوق را قطع کند.
3. ایجاد زمینه برای تخلیه طبق قانون ۱۳۵۶ : همانطور که ذکر شد در قراردادهای اجاره اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ ارسال اظهارنامه (در قراردادهای عادی) و دادن مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت اجاره بها شرط لازم برای امکان طرح دعوای تخلیه به استناد بند ۹ ماده ۱۴ آن قانون است.
4. تلاش برای حل مسالمت آمیز : گاهی دریافت یک اظهارنامه رسمی مستأجر متخلف را وادار به پرداخت بدهی یا تخلیه ملک بدون نیاز به مراجعه به دادگاه می کند و از هزینه ها و اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
5. اثبات تاریخ مطالبه : تاریخ ابلاغ اظهارنامه تاریخ رسمیِ مطالبه وجه یا درخواست تخلیه توسط موجر محسوب می شود که می تواند در محاسبه خسارت تأخیر تأدیه یا اجرت المثل مؤثر باشد.

نحوه تنظیم و ارسال اظهارنامه :

• باید شامل مشخصات کامل موجر (اظهارکننده) و مستأجر (مخاطب) نشانی دقیق آنها موضوع اظهارنامه (مثلاً مطالبه اجاره بهای معوقه ماه های… و درخواست تخلیه به دلیل انقضای مدت) و شرح دقیق خواسته با ذکر مستندات (مانند شماره قرارداد) باشد.
• باید لحنی رسمی و محترمانه داشته باشد و از توهین یا تهدید غیرقانونی پرهیز شود.
• از طریق سامانه خدمات الکترونیک قضایی (ثنا) ثبت و به صورت الکترونیکی یا فیزیکی به مستأجر ابلاغ می شود.

ضمانت های اجرایی قانونی برای وصول اجاره بهای معوقه

قانونگذار برای اطمینان از وصول اجاره بهای معوقه توسط موجر ضمانت های اجرایی مختلفی را پیش بینی کرده است :

1. طرح دعوای مطالبه وجه : اصلی ترین راه تقدیم دادخواست مطالبه اجور معوقه به مرجع قضایی صالح (شورا یا دادگاه) است. پس از صدور حکم قطعی موجر می تواند از طریق اجرای احکام مدنی حکم را اجرا کند.
2. توقیف اموال مستأجر : پس از صدور حکم قطعی و اجراییه موجر می تواند اموال مستأجر (اعم از منقول و غیرمنقول موجودی حساب بانکی حقوق و…) را تا میزان بدهی اش توقیف کرده و از طریق مزایده به فروش رسانده و طلب خود را وصول کند.
3. تأمین خواسته : موجر می تواند قبل از صدور حکم قطعی یا حتی قبل از تقدیم دادخواست اصلی با ارائه دلایل کافی و سپردن تأمین خسارت احتمالی (که دادگاه معین می کند) درخواست قرار تأمین خواسته کند. با صدور این قرار اموال مستأجر به میزان خواسته (اجاره بهای معوقه) توقیف می شود تا در صورت صدور حکم به نفع موجر وصول طلب تضمین شده باشد.
4. استفاده از مبلغ ودیعه : همانطور که در ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ اشاره شد موجر می تواند با ارائه دادخواست مطالبه ضرر و زیان (شامل اجاره معوقه) به دادگاه و ارائه گواهی آن به دایره اجرا از استرداد مبلغ ودیعه به مستأجر تا میزان ادعای خود جلوگیری کند تا پس از صدور رأی قطعی طلبش از محل ودیعه وصول شود.
5. استفاده از چک یا سفته تضمینی : اگر موجر در زمان عقد قرارداد چک یا سفته ای بابت تضمین پرداخت اجاره بها از مستأجر دریافت کرده باشد در صورت عدم پرداخت می تواند از طریق اجرای ثبت (برای چک) یا دادگاه (برای سفته) وجه آن را وصول کند.

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره برای پیشگیری از مشکلات

بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر ریشه در تنظیم ناصحیح یا ناقص قرارداد اجاره دارد. رعایت نکات زیر در هنگام تنظیم قرارداد می تواند از بروز مشکلات آتی از جمله امتناع از پرداخت اجاره یا تخلیه پیشگیری کند :

1. رعایت کامل شرایط قانون ۱۳۷۶ : برای بهره مندی از دستور تخلیه فوری حتماً قرارداد کتبی در دو نسخه با امضای طرفین و دو شاهد تنظیم شود و مدت اجاره صریحاً قید گردد.
2. درج دقیق مشخصات طرفین و ملک : مشخصات کامل هویتی موجر و مستأجر و مشخصات دقیق ملک مورد اجاره (پلاک ثبتی نشانی کامل توصیف امکانات) باید در قرارداد ذکر شود.
3. تعیین دقیق مبلغ و مواعد پرداخت اجاره بها : مبلغ اجاره به عدد و حروف و نحوه و زمان دقیق پرداخت (مثلاً ابتدای هر ماه شمسی به شماره حساب…) باید مشخص گردد.
4. پیش بینی ضمانت اجرا برای تأخیر در پرداخت : می توان جریمه تأخیر روزانه یا ماهانه مشخصی را برای عدم پرداخت به موقع اجاره بها در قرارداد توافق کرد (وجه التزام).
5. شرط فسخ قرارداد : می توان حق فسخ برای موجر را در صورت تحقق شرایط خاصی (مانند عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین تغییر کاربری واگذاری به غیر بدون اذن تعدی و تفریط) در قرارداد پیش بینی کرد.
6. وضعیت ودیعه : مبلغ ودیعه و نحوه استرداد آن (پس از کسر بدهی ها و خسارات احتمالی) باید شفاف سازی شود.
7. تکلیف هزینه ها : مسئولیت پرداخت هزینه های جاری (آب برق گاز تلفن شارژ ساختمان) و تعمیرات جزئی (معمولاً با مستأجر) و اساسی (معمولاً با موجر) باید مشخص شود.
8. عدم اجازه واگذاری به غیر : اگر موجر تمایل ندارد مستأجر ملک را به دیگری اجاره دهد باید حق انتقال به غیر صراحتاً از مستأجر سلب شود.
9. گرفتن تضمین معتبر : دریافت چک یا سفته به عنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها می تواند پشتوانه خوبی برای موجر باشد.
10. گواهی امضاء (اختیاری ولی مفید) : اگر قرارداد عادی است گواهی امضاء طرفین و شهود در دفاتر اسناد رسمی می تواند به اعتبار سند بیفزاید.
11. ثبت در سامانه املاک و مستغلات (الزامی) : کلیه قراردادهای اجاره باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و کد رهگیری دریافت کنند. عدم ثبت می تواند تبعات قانونی برای طرفین و بنگاه املاک داشته باشد.

مسئولیت مدنی مستاجر در قبال خسارات وارده به ملک

مستأجر در حکم امین است و مکلف است از ملک مورد اجاره به نحو متعارف محافظت کند. مطابق ماده ۴۹۳ قانون مدنی مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست مگر در صورت تعدی یا تفریط.

• تعدی : انجام کاری که مستأجر مجاز به انجام آن نبوده است (مثلاً تغییر در بنا بدون اجازه استفاده غیرمتعارف).
• تفریط : ترک کاری که مستأجر برای حفظ ملک موظف به انجام آن بوده است (مثلاً عدم تعمیر جزئی لازم که منجر به خسارت بزرگتر شده بی احتیاطی منجر به آتش سوزی).

بنابراین :

• اگر خسارت به ملک ناشی از استهلاک عادی و گذشت زمان باشد مستأجر مسئولیتی ندارد.
• اگر خسارت ناشی از حوادث قهری (سیل زلزله) باشد مستأجر مسئولیتی ندارد (مگر کوتاهی در حفاظت اولیه کرده باشد).
• اما اگر خسارت ناشی از تقصیر مستأجر (چه عمدی و چه غیرعمدی ناشی از بی احتیاطی یا کوتاهی) باشد مستأجر مسئول جبران خسارت است. (ماده ۳۳۱ قانون مدنی)

نحوه مطالبه خسارت :

1. اثبات خسارت و تقصیر : موجر باید وقوع خسارت و رابطه سببیت آن با فعل یا ترک فعل (تقصیر) مستأجر را اثبات کند. استفاده از عکس و فیلم شهادت شهود و به خصوص نظر کارشناس رسمی دادگستری در این زمینه راهگشاست. بهتر است در ابتدای قرارداد صورت جلسه ای از وضعیت ملک با جزئیات و عکس تهیه شود.
2. تقدیم دادخواست : موجر باید دادخواست مطالبه خسارت را به مرجع قضایی صالح تقدیم کند.
3. تأمین دلیل : موجر می تواند قبل از طرح دعوای اصلی یا همزمان با آن با درخواست تأمین دلیل از شورای حل اختلاف از کارشناس بخواهد وضعیت ملک و میزان خسارات را صورت برداری و ارزیابی کند تا آثار خسارت از بین نرود.
4. وصول از محل ودیعه : همانطور که پیشتر گفته شد موجر می تواند با ارائه دادخواست مطالبه خسارت از محل ودیعه مستأجر خسارت وارده را (پس از صدور حکم قطعی) جبران کند.

جمع بندی : راهکارهای قانونی و اهمیت مشاوره حقوقی

مواجهه با مستأجری که از پرداخت اجاره بها و تخلیه ملک امتناع می ورزد وضعیتی چالش برانگیز اما دارای راهکارهای قانونی مشخص در نظام حقوقی ایران است. موجر با آگاهی از قوانین حاکم (به ویژه تفکیک میان قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه و شرایط و مراحل هر یک می تواند مسیر قانونی مناسب را انتخاب کند.

استفاده از اظهارنامه رسمی تأمین دلیل مطالبه اجور معوقه و خسارت تأخیر تأدیه و مطالبه خسارات وارده به ملک ابزارهای قانونی هستند که موجر می تواند برای استیفای کامل حقوق خود از آنها بهره گیرد. همچنین تنظیم دقیق و کامل قرارداد اجاره با رعایت نکات پیشگیرانه نقش بسزایی در کاهش اختلافات آتی دارد.

با این حال پیچیدگی های قانونی تفاوت رویه های قضایی در شعب مختلف و لزوم رعایت دقیق تشریفات دادرسی ایجاب می کند که افراد درگیر در این گونه اختلافات پیش از هر اقدامی از مشاوره تخصصی وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی بهره مند شوند. وکیل می تواند با بررسی دقیق قرارداد و شرایط موجود بهترین و سریع ترین راهکار قانونی را پیشنهاد داده و در تنظیم دادخواست پیگیری پرونده و دفاع از حقوق موکل در مراجع قضایی نقش مؤثری ایفا کند.

پرسش و پاسخ های متداول حقوقی

۱. اگر قرارداد اجاره کتبی نباشد یا شاهد نداشته باشد آیا می توان مستأجر را بیرون کرد؟
پاسخ : بله اما از طریق حکم تخلیه و نه دستور تخلیه فوری. فقدان قرارداد کتبی یا امضای شهود مانع اصلی درخواست دستور تخلیه فوری طبق قانون ۱۳۷۶ است. در این حالت موجر باید با ارائه دادخواست صدور حکم تخلیه به شورای حل اختلاف یا دادگاه (بسته به مورد) و اثبات وجود رابطه استیجاری (مثلاً با شهادت شهود پرینت حساب واریز اجاره و…) و اتمام مدت یا تحقق شرط فسخ مراحل دادرسی را طی کرده و پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه اقدام به تخلیه نماید. این فرآیند طولانی تر از دستور تخلیه فوری است.

۲. اگر مستأجر سه ماه اجاره ندهد آیا می توان فوراً دستور تخلیه گرفت؟
پاسخ : خیر صرف عدم پرداخت اجاره بها (حتی برای سه ماه یا بیشتر) در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ به تنهایی و پیش از انقضای مدت قرارداد مجوز صدور دستور تخلیه فوری نیست. راهکارهای موجر در این حالت عبارتند از :

• مطالبه اجور معوقه از طریق دادخواست.
• اگر در قرارداد حق فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره پیش بینی شده باشد ابتدا دادخواست فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه دهد و پس از صدور حکم قطعی فسخ دادخواست حکم تخلیه را مطرح کند.
• اگر قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ (اماکن تجاری خاص) باشد پس از ارسال اخطار یا اظهارنامه و گذشت ۱۰ روز بدون پرداخت می تواند دادخواست حکم تخلیه به استناد بند ۹ ماده ۱۴ آن قانون را مستقیماً به دادگاه ارائه دهد.

۳. آیا موجر می تواند بدون برگرداندن پول پیش (ودیعه) درخواست تخلیه کند؟
پاسخ : برای صدور دستور تخلیه فوری طبق قانون ۱۳۷۶ تودیع ودیعه به صندوق دادگستری یا دایره اجرا الزامی است و دستور تخلیه موکول به استرداد وجه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست (ماده ۴ قانون ۱۳۷۶).
اما اگر موجر همزمان با درخواست تخلیه مدعی عدم پرداخت اجاره بها یا ورود خسارت به ملک باشد و دادخواست مطالبه این موارد را به دادگاه صالح تسلیم کرده باشد می تواند با ارائه گواهی دفتر دادگاه به دایره اجرا از تحویل همان میزان از ودیعه به مستأجر جلوگیری کند تا پس از صدور رأی قطعی در مورد مطالباتش تکلیف نهایی مشخص شود.
در مورد حکم تخلیه دادگاه معمولاً در رأی خود تخلیه را منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر می کند مگر اینکه موجر طلب مسلمی (مانند اجاره معوقه) داشته باشد که با ودیعه تهاتر شود.

توصیه نهایی : مراجعه به وکیل یا مراجع ذی صلاح

همانگونه که در طول مقاله تأکید شد قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر و فرآیندهای تخلیه دارای جزئیات و ظرایف حقوقی متعددی است. هر پرونده شرایط خاص خود را دارد و انتخاب راهکار نادرست می تواند منجر به اتلاف وقت هزینه مضاعف و حتی تضییع حقوق گردد.

فلذا قویاً توصیه می شود که در صورت بروز اختلاف با مستأجر به ویژه در موارد عدم پرداخت اجاره و امتناع از تخلیه پیش از هرگونه اقدام حتماً با وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت نمایید. وکیل می تواند با بررسی اسناد و مدارک شما بهترین استراتژی قانونی را تدوین کرده شما را در تهیه دادخواست و لوایح یاری رسانده و در کلیه مراحل دادرسی از حقوق شما دفاع نماید.

همچنین مراجعه به شوراهای حل اختلاف و دادگاه های عمومی حقوقی به عنوان مراجع قانونی صالح برای رسیدگی به این دعاوی ضروری است. اقدام خودسرانه یا توسل به روش های غیرقانونی برای تخلیه مستأجر می تواند تبعات حقوقی و کیفری برای موجر در پی داشته باشد. مطابق قانون عمل کردن بهترین و مطمئن ترین راه برای حل اختلافات و احقاق حق است.