دستور فروش مالی یا غیر مالی

تا حالا شده با شریکتون سرِ یک ملک مشترک به مشکل بخورید و کار به جایی برسه که چاره ای جز فروش ملک نباشه؟ یا شاید اصلاً دلتون بخواد سهم خودتون رو بفروشید ولی بقیه راضی نباشن. خب، اینجا پای "دستور فروش مال مشاع" میاد وسط. اما سوال اصلی اینه که این درخواست، مالی محسوب میشه یا غیرمالی؟ این تقسیم بندی روی خیلی چیزها، از هزینه های دادگاه گرفته تا حق الوکاله وکیل، تاثیر داره و شناختنش برامون خیلی مهمه. در واقع، در بیشتر مواقع، درخواست دستور فروش ملک مشاع، یک دعوای غیرمالی به حساب میاد، مگر اینکه اختلافاتی اساسی در اصل مالکیت یا میزان سهم وجود داشته باشه که اون وقت داستان فرق می کنه و ماهیت مالی پیدا می کنه.

شاید براتون پیش اومده که با چند نفر دیگه، صاحب یک مال، مثلاً یه زمین یا خونه، باشید. به این وضعیت میگن "مالکیت مشاع". مثل این می مونه که شما و چند نفر دیگه، هر کدوم یه سهم از یه کیک داشته باشید، ولی هنوز کیک رو تقسیم نکرده باشید. هر جزء از اون کیک، هم مال شماست، هم مال بقیه. تا وقتی همه با هم کنار بیان، مشکلی نیست. ولی وای از اون روزی که اختلاف پیش بیاد! یکی دلش بخواد بفروشه، یکی نخواد، یکی بخواد بسازه، یکی نخواد. اینجا دیگه باید به فکر یه راه حل قانونی باشیم تا این شراکت به سرانجام برسه. یکی از این راه ها، درخواست دستور فروش مال مشاع از دادگاهه.

درک مفاهیم کلیدی در دنیای املاک مشاع

قبل از اینکه عمیق تر وارد بحث مالی یا غیرمالی شدن دستور فروش بشیم، خوبه که چندتا مفهوم کلیدی رو با هم مرور کنیم. اینجوری وقتی بحث به جاهای باریک کشید، قشنگ می دونیم از چی حرف می زنیم.

مال مشاع چیست؟

بیایید با یه مثال شروع کنیم. فرض کنید شما و برادرتون یه خونه از پدرتون به ارث بردید. این خونه الان "مال مشاع" محسوب میشه. یعنی چی؟ یعنی هر دوتون، هر کدوم به نسبت سهمتون (مثلاً نصف نصف)، مالک تمامِ خونه هستید، نه اینکه مثلاً شما اتاق نشیمن رو داشته باشید و برادرتون اتاق خواب رو. تک تک آجرها، هر متر از زمین، همه و همه بین شما مشترکه. این مالکیت مشترک میتونه اختیاری باشه (مثلاً با هم پول گذاشتید و یه ملکی رو خریدید) یا اجباری (مثل همین ارثی که گفتیم). وقتی مال مشاع باشه، برای هر تصرفی توی ملک، باید با همدیگه توافق کنید. اینجاست که ممکنه دردسر شروع بشه.

تفاوت "دستور فروش" با "حکم" قضایی: فرقشون چیه؟

شاید فکر کنید وقتی به دادگاه مراجعه می کنیم، دادگاه همیشه "حکم" صادر می کنه. اما در مورد دستور فروش مال مشاع، قضیه یه کمی فرق داره. تصمیم دادگاه در این موارد معمولاً در قالب "دستور" صادر میشه، نه "حکم" اونم به اون معنای مرسومش. فرقش چیه؟ اصلی ترین فرقش اینه که "دستور فروش" مثل "حکم" قابل تجدیدنظرخواهی (یعنی اعتراض به دادگاه بالاتر) یا فرجام خواهی (اعتراض به دیوان عالی کشور) نیست. یعنی وقتی صادر شد، دیگه تقریباً قطعیه و باید اجرا بشه. این یعنی اگه کارتون به اینجا کشید، از اول باید حواستون رو خوب جمع کنید.

دعاوی مالی و غیرمالی توی دادگاه ها: این تقسیم بندی به چه دردی می خوره؟

توی دنیای حقوق، دعاوی رو به دو دسته کلی "مالی" و "غیرمالی" تقسیم می کنن. این تقسیم بندی روی خیلی چیزها، از جمله هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، حتی صلاحیت بعضی دادگاه ها و امکان اعتراض، تأثیر مستقیم داره.

• دعاوی مالی: این ها اون دعواهایی هستن که هدف اصلیشون به دست آوردن پول یا یه حق مالی مشخصه. مثلاً وقتی از کسی طلبکارید و می خواید پولتون رو پس بگیرید، یا وقتی بر سر بهای یه معامله اختلاف دارید. اینجا خواسته دعوا، مستقیماً پوله و همه چیز حول محور اون می چرخه.
• دعاوی غیرمالی: این دسته شامل هر دعوای دیگه ای میشه که هدف مستقیمش پول نیست، هرچند ممکنه در نهایت غیرمستقیم به پول هم ختم بشه. مثلاً دعوای طلاق، دعوای اثبات نسب، یا درخواست صدور شناسنامه. اینجا خواسته اصلی، انجام یک عمل حقوقی یا احراز یک وضعیت حقوقیه.

در واقع، معیار اصلی برای تشخیص مالی یا غیرمالی بودن دعوا اینه که ببینیم آیا هدف مستقیم خواهان (کسی که شکایت کرده) به دست آوردن پول یا مالیه یا نه. اگه آره، مالیه. اگه نه، غیرمالیه. همین معیار توی بحث دستور فروش مال مشاع هم حسابی کلیدیه.

ماهیت حقوقی "دستور فروش مال مشاع": مالیه یا غیرمالی؟

حالا که با مفاهیم اولیه آشنا شدیم، می رسیم به اصل مطلب: بالاخره این دستور فروش مال مشاعی که انقدر ازش حرف زدیم، مالیه یا غیرمالی؟

اصل قضیه: دستور فروش مال مشاع، دعوای غیرمالیه

بیشتر اوقات و به طور معمول، درخواست "دستور فروش مال مشاع" توی دادگاه ها یه "دعوای غیرمالی" محسوب میشه. چرا؟ چون هدف اصلی کسی که این درخواست رو میده، این نیست که مستقیم از شریکش پول بگیره، بلکه میخواد اون حالت شراکت یا "اشاعه" از بین بره. در واقع، اون شخص میخواد یه وضعیت حقوقی جدید ایجاد بشه که ملک از حالت مشاع دربیاد و فروخته بشه. اینکه بعد از فروش، پولی به دست میاد و بین شرکا تقسیم میشه، نتیجه ی "غیرمستقیم" این درخواسته، نه هدف "مستقیم" اون. به همین خاطره که معمولاً اون رو غیرمالی می دونن.

یادتون باشه که گواهی "عدم افراز" (که از اداره ثبت میگیرید و نشون میده ملک قابل تقسیم نیست) فقط میگه نمیشه ملک رو فیزیکی تقسیم کرد، نه اینکه دعوای شما ماهیت مالی پیدا می کنه.

یه استثنای مهم: وقتی دستور فروش مال مشاع، مالی میشه!

اما همیشه هم اینجوری نیست. یه استثنای خیلی مهم وجود داره که می تونه کل قضیه رو عوض کنه و درخواست دستور فروش شما رو از یه دعوای غیرمالی به یه "دعوای مالی" تبدیل کنه. اون استثنا چیه؟

وجود اختلاف در مالکیت!

یعنی چی؟ یعنی اگه در جریان رسیدگی به درخواست دستور فروش، یکی از شرکا (چه کسی که درخواست داده و چه شریک های دیگه)، بگه "نه آقا! این سهمی که فلانی ادعا می کنه مال اونه، اصلاً مال اون نیست" یا "اینقدر که میگه سهم داره، نداره"، اینجا ماهیت دعوا تغییر می کنه. چرا؟ چون دادگاه قبل از اینکه بخواد دستور فروش بده، اول باید تکلیف مالکیت و سهم واقعی هر کدوم از شرکا رو مشخص کنه. حل این اختلاف مالکیت، خودش یه "دعوای مالی" محسوب میشه، چون مستقیماً با ارزش ملک و سهم هر کس گره خورده. پس، اگه همچین اختلافی پیش بیاد، دادگاه اول باید اون رو حل کنه و تا زمانی که مالکیت ها دقیقاً مشخص نشه، نمی تونه دستور فروش بده.

یه مثال ساده: فرض کنید شما و دوستتون یه مغازه مشاع دارید. شما می خواید دستور فروش بگیرید. دوستتون میاد توی دادگاه میگه: "آقا این سهمی که ایشون ادعا می کنه، اشتباهه. سهم من بیشتره یا سهم ایشون کمتره!" اینجا دادگاه دیگه نمی تونه سریع دستور فروش بده. اول باید بررسی کنه که واقعاً سهم هر کدوم چقدره و این یعنی وارد یه دعوای مالی برای اثبات مالکیت یا میزان سهم شدن.

رویه دادگاه ها و حرف حساب حقوقدان ها

رویه غالب توی دادگاه های ایران هم همین چیزیه که گفتیم. یعنی اگه اختلافی سر مالکیت نباشه، دستور فروش رو غیرمالی می دونن و اگه باشه، اون رو مالی در نظر می گیرن. حقوقدان ها هم اکثراً همین نظر رو دارن و معتقدن که هدف اصلی این درخواست، صرفاً رفع حالت اشاعه است و تا وقتی که همه چیز در مورد مالکیت مشخص باشه، ربطی به مطالبه مستقیم پول نداره. اما اگه قرار باشه اول تکلیف مالکیت رو مشخص کنیم، طبیعتاً وارد یک دعوای مالی شدیم. پس حواستون باشه که قبل از هر اقدامی، ببینید آیا اختلافی سر مالکیت یا میزان سهم وجود داره یا نه. این مورد، مثل آب خوردن می تونه مسیر پرونده تون رو عوض کنه و هزینه ها و پیچیدگی ها رو حسابی بالا ببره.

پیامدهای عملی طبقه بندی: سر کیسه چقدر شل میشه؟

همونطور که تا اینجا متوجه شدید، مالی یا غیرمالی بودن دعوای دستور فروش، یه چیز الکی نیست و حسابی روی جیب و وقت شما تأثیر میذاره. بیایید ببینیم این تأثیرات چیا هستن:

هزینه دادرسی: چقدر باید به دادگاه پرداخت کنید؟

اینجا یکی از بزرگترین تفاوت ها خودشو نشون میده:

• وقتی دعوا غیرمالیه: اگه اختلاف مالکیتی وجود نداشته باشه و دعوای شما غیرمالی باشه، هزینه دادرسی خیلی ناچیز و ثابته. مثلاً در حال حاضر (سال 1403) چیزی حدود چند ده هزار تومنه که فقط برای ثبت دادخواست پرداخت میشه. در واقع، این مبلغ مثل یه هزینه اداریه و با ارزش ملک کاری نداره.
• وقتی دعوا مالیه: اگه پای اختلاف مالکیت وسط بیاد و دعوا مالی محسوب بشه، اوه اوه! اینجا دیگه وضعیت فرق می کنه. هزینه دادرسی متناسب با ارزش ملک یا ارزش اون سهم مورد اختلاف محاسبه میشه. این مبلغ می تونه خیلی زیاد باشه و حسابی براتون هزینه بتراشه. هرچی ملک باارزش تر باشه، هزینه دادرسی هم بالاتر میره.

صلاحیت دادگاه: پرونده تون میره کدوم دادگاه؟

خوشبختانه توی این بخش، چه دعوای شما مالی باشه چه غیرمالی، مرجع رسیدگی کننده فرقی نمی کنه. در هر دو حالت، "دادگاه عمومی حقوقی" محلی که ملک توی اون قرار داره، صلاحیت رسیدگی رو داره. البته یادتون باشه که قبل از مراجعه به دادگاه، برای املاک ثبت شده، باید اول به "اداره ثبت" مراجعه کنید و "گواهی عدم افراز" بگیرید و اگه اونجا هم به نتیجه نرسیدید، تازه پاتون به دادگاه باز میشه.

حق الوکاله وکیل: به وکیلتون چقدر باید بدید؟

خب، حق الوکاله وکیل هم مثل هزینه دادرسی، مستقیماً از مالی یا غیرمالی بودن دعوا تأثیر می گیره:

• در حالت غیرمالی: اگه دعوای شما غیرمالی باشه، حق الوکاله وکیل بر اساس تعرفه رسمی کانون وکلا برای دعاوی غیرمالی تعیین میشه یا طبق توافقی که شما با وکیل انجام میدید. معمولاً مبلغش پایین تره.
• در حالت مالی: اما اگه دعوا ماهیت مالی پیدا کنه، وکیل ها معمولاً درصدی از ارزش ملک یا اون سهم مورد اختلاف رو به عنوان حق الوکاله تعیین می کنن. این درصد می تونه مبلغ قابل توجهی بشه و باید حسابی حواستون بهش باشه.

قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی: میشه به دستور دادگاه اعتراض کرد؟

اینجا یه نکته خیلی مهم دیگه وجود داره که باید تو ذهنتون حک کنید: "دستور فروش" از اسمش هم پیداست که "دستوره"، نه "حکم"! این یعنی ماهیتش مثل یه دستور اداریه و به خودی خود قابل اعتراض در مراجع بالاتر مثل دادگاه تجدیدنظر یا دیوان عالی کشور نیست. وقتی صادر شد، دیگه تمومه و باید اجرا بشه. این موضوع فرق اساسی با "احکام" صادره در دعاوی مالی داره که معمولاً می تونید بهشون اعتراض کنید.

تفاوت مهم:
فرض کنید شما یه دعوای مطالبه وجه دارید و دادگاه حکم میده که طرف مقابل باید به شما پول بده. اون طرف می تونه به این حکم اعتراض کنه و درخواست تجدیدنظر بده. اما در مورد "دستور فروش" مال مشاع، چنین امکانی وجود نداره و این تصمیم قطعی محسوب میشه. البته، اگه اختلاف مالکیت پیش بیاد و دادگاه در اون بخش حکم صادر کنه، اون حکم قابل اعتراضه، اما خودِ دستور فروش، نه.

سایر هزینه ها و مراحل: از کارشناسی تا مزایده

فقط هزینه دادرسی و حق الوکاله نیست که باید بهش فکر کنید، هزینه های دیگه ای هم هستن که سر راهتون قرار می گیرن:

• هزینه کارشناسی: چه دعوا مالی باشه چه غیرمالی، برای اینکه دادگاه مطمئن بشه ملک قابل تقسیم نیست و برای اینکه قیمتی برای مزایده تعیین بشه، نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری هست. هزینه کارشناسی رو معمولاً کسی که درخواست دستور فروش داده، باید بپردازه.
• هزینه های اجرایی (نیم عشر دولتی): بعد از اینکه مزایده انجام شد و ملک به فروش رفت، دولت "نیم عشر دولتی" رو از مبلغ فروش کسر می کنه. نیم عشر یعنی یک بیستم مبلغ فروش. این هم جزو هزینه هاییه که باید بهش فکر کنید.
• مدت زمان تقریبی: کل این پروسه، از زمانی که شما درخواست رو ثبت می کنید تا وقتی که ملک فروخته میشه و پولش تقسیم میشه، می تونه بین ۲ تا ۶ ماه طول بکشه. البته این زمان تقریبیه و بسته به پیچیدگی پرونده، حجم کاری دادگاه و اداره ثبت، و همکاری شرکا، ممکنه کمتر یا بیشتر هم بشه.
• اثر رهن یا بازداشت ملک: یه نکته خیلی مهم! اگه ملک شما توی رهن بانک باشه یا توسط دادگاه یا مراجع دیگه "بازداشت" شده باشه، نمی تونید درخواست دستور فروش بدید. اول باید ملک رو از رهن خارج کنید یا توقیفش رو برطرف کنید، وگرنه دادگاه درخواست شما رو قبول نمی کنه.

مراحل عملی درخواست دستور فروش و نکات حقوقی کاربردی

خب، تا اینجا فهمیدیم که "دستور فروش مالی یا غیر مالی" چه مفهومی داره و چه تاثیری روی پرونده ما میذاره. حالا بیایید ببینیم اگه واقعاً تصمیم گرفتیم این راه رو بریم، قدم به قدم باید چیکار کنیم و چه نکاتی رو حواسمون باشه.

مراحل گام به گام تا رسیدن به فروش ملک مشاع

این پروسه یه سری مراحل مشخص داره که باید با دقت انجامشون بدید:

1. اول، برید اداره ثبت: اگه ملک شما سند رسمی داره و جریان ثبتیش تموم شده (یعنی سند تک برگ یا دفترچه داره و توی اداره ثبت کاملاً مشخصه)، قدم اول اینه که به اداره ثبت محلی که ملک توش قرار گرفته، مراجعه کنید و درخواست "افراز" بدید. افراز یعنی تقسیم ملک مشاع به قسمت های جداگانه.
2. گواهی عدم افراز رو بگیرید: کارشناس اداره ثبت میاد و ملک رو بررسی می کنه. اگه دید که ملک واقعاً قابل تقسیم فیزیکی نیست (مثلاً یه آپارتمان رو چطور میشه نصف کرد؟)، یه "گواهی عدم افراز" به شما میده. این گواهی نشون میده که راهی برای تقسیم ملک به صورت فیزیکی وجود نداره و چاره ای جز فروش نیست. تصمیم اداره ثبت تا ۱۰ روز بعد از ابلاغ قابل اعتراض توی دادگاه عمومی هم هست.
3. ثبت دادخواست دستور فروش در دادگاه: حالا با اون گواهی عدم افراز توی دستتون، باید برید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و دادخواست "دستور فروش مال مشاع" رو ثبت کنید. یادتون نره که توی دادخواست، حتماً مشخص کنید که این درخواست شما "غیرمالی" هست (مگر اینکه اختلاف مالکیت داشته باشید). توی دادخواست باید اسم و مشخصات همه شرکا رو به عنوان خوانده بنویسید و مدارک مالکیتی و گواهی عدم افراز رو هم ضمیمه کنید.
4. رسیدگی در دادگاه و صدور دستور فروش: دادگاه مدارک شما رو بررسی می کنه و اگه همه چیز درست باشه و شرایط قانونی فراهم باشه، "دستور فروش" رو صادر می کنه.
5. مزایده و تقسیم پول: بعد از صدور دستور فروش، پرونده میره دست واحد اجرای احکام دادگستری. اینجا ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری میشه و توی یه جلسه مزایده به بالاترین پیشنهاد فروخته میشه. حتی اگه بقیه شرکا توی مزایده حاضر نباشن، مزایده برگزار میشه و کسی که درخواست فروش داده هم میتونه خودش خریدار ملک باشه. بعد از فروش، هزینه های قانونی کسر میشه و باقی پول بین شرکا به نسبت سهمشون تقسیم میشه.

مدارک لازم برای طرح دعوا: چی باید با خودتون ببرید؟

برای اینکه پروندتون بدون نقص باشه و معطل نشید، این مدارک رو آماده کنید:

• تصویر <strong>کارت ملی</strong> شما
• <strong>تصویر و اصل سند مالکیت</strong> (اون سندی که نشون میده شما و بقیه شرکا مالک هستید)
• <strong>گواهی عدم افراز</strong> (همونی که از اداره ثبت گرفتید و قطعی شده)
• اگه وکالت به کسی دادید، <strong>وکالت نامه</strong>

نکات کلیدی و هشدارهای حقوقی: این ها رو جدی بگیرید!

برای اینکه توی این مسیر به مشکل نخورید، چندتا نکته رو باید حسابی مد نظر داشته باشید:

• همه شرکا باید طرف دعوا باشن: اگه ملک مال چند نفر باشه (مثلاً سه نفر)، وقتی دادخواست دستور فروش رو میدید، باید اسم همه شریک های دیگه رو به عنوان "خوانده" توی دادخواست بنویسید. اگه اسم یکی از شرکا جا بیفته، دادگاه دادخواست شما رو رد می کنه و باید از اول شروع کنید.
• ملک توقیفی یا در رهن، قابل فروش نیست: همونطور که گفتیم، اگه ملک توسط دادگاه یا مرجع دیگه توقیف شده باشه، یا اگه توی رهن بانک باشه (مثلاً برای وام مسکن)، تا وقتی که اون توقیف برطرف نشده یا رهن فک نشده، نمی تونید دستور فروش بگیرید.
• اول گواهی عدم افراز، بعد دادگاه: یادتون باشه که حتماً باید اول از اداره ثبت "گواهی عدم افراز" رو بگیرید و بعد برید دادگاه. بدون این گواهی، درخواست شما توی دادگاه رد میشه.
• مشاوره با وکیل متخصص ملکی: راستش رو بخواید، مسائل ملکی و حقوقی همیشه پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن. "مو لای درزشون نمیره". برای اینکه درگیر اشتباهات ریز و درشت نشید، مراحل رو سریع تر طی کنید و خدای نکرده ضرر مالی نبینید، حتماً قبل از هر کاری با یه وکیل متخصص توی زمینه املاک مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه راهنمایی تون کنه که کدوم راه بهتره و چطور باید این مسیر رو طی کنید.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز (با تاکید بر خواسته غیرمالی)

درسته که هر دادخواستی باید بر اساس شرایط خاص پرونده شما تنظیم بشه، اما برای اینکه یه ایده ای داشته باشید، یه نمونه ساده رو اینجا میاریم:

<strong>خواهان:</strong> خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی]/ کد ملی: [شماره ملی]/ محل اقامت: [آدرس]

<strong>خوانده:</strong> خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی شریک/شرکا]/ کد ملی: [شماره ملی]/ محل اقامت: [آدرس]

<strong>تعیین خواسته و بهای آن:</strong> تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به علاوه کلیه خسارات دادرسی (با تعیین خواسته غیرمالی)

<strong>دلایل و منضمات:</strong>

• تصویر مصدق سند مالکیت
• گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت [شماره و تاریخ گواهی] و قطعیت آن
• سایر مدارک (مثلاً گواهی حصر وراثت در صورت ورثه ای بودن ملک)

<strong>ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]</strong>

با سلام و احترام،

اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت به شماره [شماره سند]، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم. همانطور که مستحضرید، ملک مذکور به صورت مشاع بوده و اداره ثبت [نام اداره ثبت] طی گواهی شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ]، عدم قابلیت افراز آن را تایید نموده است. با توجه به عدم توافق بین اینجانب و خوانده/خواندگان محترم جهت ادامه شراکت و تقسیم ملک یا فروش آن، و با عنایت به اینکه ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شده است، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصله بین شرکا، به انضمام کلیه خسارات دادرسی را از محضر عالی استدعا دارم.

با تشکر و احترام،

[نام و امضاء خواهان]

نتیجه گیری: با آگاهی، بهترین تصمیم رو بگیرید!

خب، رسیدیم به انتهای ماجرا. حالا دیگه می دونیم که "دستور فروش مالی یا غیر مالی"، خودش یه دنیای جداگونه داره که شناخت دقیقش می تونه جلوی کلی دردسر و هزینه رو بگیره. یادمون باشه که در حالت عادی، درخواست دستور فروش ملک مشاع، یه دعوای غیرمالی حساب میشه، یعنی هزینه دادرسی و حق الوکاله اش کمتره و اصلاً هم قابل اعتراض نیست. اما وای از اون روزی که پای "اختلاف در مالکیت" وسط بیاد! اون وقت داستان کاملاً عوض میشه، دعوا ماهیت مالی پیدا می کنه و هزینه ها و پیچیدگی هاش حسابی بالا میره.

شناخت دقیق این تفاوت ها و پیامدهای عملی اونها، واقعاً حیاتیه. با این آگاهی می تونید بهترین استراتژی حقوقی رو برای خودتون بچینید، از هزینه های اضافی جلوگیری کنید و مهم تر از همه، پرونده تون رو توی مسیر درستی جلو ببرید. یادتون باشه، توی این جور مسائل، هیچ چیز به اندازه مشورت با یه وکیل متخصص ملکی نمی تونه خیالتون رو راحت کنه و راه رو براتون روشن تر نشون بده. پس اگه ملک مشاع دارید و به فکر فروش یا تقسیم اون هستید، عجله نکنید و اول از همه، یه مشاوره حقوقی درست و حسابی بگیرید.

سوالات متداول

آیا همیشه درخواست دستور فروش ملک مشاع غیرمالی است؟

خیر، در بیشتر مواقع غیرمالی است. اما اگر در مورد اصل مالکیت یا میزان سهم الشرکه بین شرکا اختلاف وجود داشته باشد، ماهیت دعوا مالی می شود.

آیا می توان به "دستور فروش" دادگاه اعتراض کرد؟

خیر، "دستور فروش" ماهیت دستوری دارد و مثل حکم قضایی قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست. این تصمیم پس از صدور، قطعی محسوب می شود.

مدارک اصلی برای طرح دعوای دستور فروش چیست؟

مدارک اصلی شامل تصویر کارت ملی، تصویر و اصل سند مالکیت ملک و گواهی عدم افراز قطعی شده از اداره ثبت است.

هزینه تقریبی دستور فروش ملک مشاع چقدر است؟

اگر دعوا غیرمالی باشد (بدون اختلاف مالکیت)، هزینه دادرسی بسیار ناچیز و ثابت است. اما اگر دعوا مالی شود (با اختلاف مالکیت)، هزینه دادرسی متناسب با ارزش ملک یا سهم مورد اختلاف، بسیار بیشتر خواهد بود. علاوه بر آن، هزینه های کارشناسی و نیم عشر دولتی پس از مزایده نیز وجود دارد.

اگر یکی از شرکا حاضر به همکاری برای فروش نباشد، چه باید کرد؟

در صورت عدم توافق شرکا برای تقسیم یا فروش، ابتدا باید از اداره ثبت گواهی عدم افراز را بگیرید و سپس با ارائه دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی، دستور فروش مال مشاع را درخواست کنید.

دستور فروش ملک مشاع چقدر زمان می برد؟

کل فرآیند از ثبت دادخواست تا فروش ملک و تقسیم ثمن حاصله، به صورت تقریبی بین ۲ تا ۶ ماه زمان می برد که البته بسته به شرایط پرونده و حجم کاری مراجع قضایی، این زمان می تواند متغیر باشد.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دیگر چه حکمی دارد؟

تصرف مادی و فروش تمام ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا، نسبت به سهم شرکای دیگر، "معامله فضولی" محسوب می شود و شرکا می توانند آن را تایید یا رد کنند. البته فروش سهم خود به تنهایی، قانونی است.